Volle Mietkürzung auch bei möblierter Wohnung

Dass Abweichungen zwischen einer angegebenen und der realen Wohnfläche von bis zu 10 % sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter tolleriert werden müssen, dürfte inzwischen hinlänglich bekannt sein. Die Miete kann aber bei Überschreitung dieser Grenze vom Mieter  um den Prozentsatz gekürzt werden, um den die tatäschliche Wohnfläche von der angegebenen Wohnfläche abweicht. Diese Regelung gilt zumindest bei der Vermietung von unmöblierten Wohnraum. Ob dies aber auch für möblierte Wohnungen gilt, oder ob der Prozentsatz geringer ausfällt, weil die Möblierung in die Kaltmiete einfließt, war bisher strittig. Der Bundesgerichtshof kam jetzt zu dem Ergebnis, dass um den vollen Prozentsatz gekürzt werden kann.

In dem Verfahren hatte ein Mieter gegen seinen Vermieter geklagt. Die angemietete Wohnung sollte laut Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 50 m² aufweisen. Hierfür zahlte der Mieter monatlich eine Kaltmiete von 560 € und Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 40 €. Es ergab sich aber, dass die Wohnfläche lediglich 44,3 m² betrug. Der Mieter kürzte deshalb die Miete um 11,5 % und verlangte vom Vermieter die Rückerstattung bereits nach seiner Ansicht zu viel gezahlter Miete. Hierbei errechnete er einen Betrag von 1.964,20 €. Der Vermieter vertrat jedoch den Standpunkt, dass in der Kaltmieteneben der Wohn fläche auch die Möblierung berücksichtigt würde, so dass der Kürzungsbetrag geringer ausfallen würde. Er überwies dem Mieter 736,58 €. Mit seiner Klage auf Zahlung des Restbetrages hatte der Mieter vor dem Amtsgericht nur teilweisen erfolg. Die auf dieses Uerteil gerichtete Berufung wurde vom zuständigen Landgericht zurückgewiesen. Der Mieter ging deshalb in Revision und hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Die Richter bestätigten die Ansicht des Mieters, dass auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung die Mietminderung bei einer zu geringen Wohnfläche im gleichen Verhältnis erfolgen kann, wie bei einer unmöblierten Wohnung. Die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Wohnraums dürfe nicht geringer veranschlagt werden, weil die Wohnung für eine Haushaltsführung ausreichend eingerichtet sei.

In einem früheren Urteil hatte der  Bundesgerichtshof bereits festgestellt, dass der „ca.-Hinweis“ im Mietvertrag keine größere Tolleranzgrenzen eröffnet (Urteil vom 10. März 2010, Az: VIII ZR 144/09). Lediglich, wenn im  im Mietvertrag ausdrücklich bestimmt wird, dass die Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes herangezogen werden soll, kann sich der Mieter nicht mehr auf  die Flächenangaben berufen (Urteil vom 10.11.2010  – Aktenzeichen VIII ZR 306/09 – siehe hierzu auch den Beitrag unter http://www.hausblick.de/community/blog/item/343-wohnung-viel-kleiner-aber-keinen-mietminderungsanspruch).

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2011 – Aktenzeichen VIII ZR 209/10
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