Vorsicht bei Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mit der Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verzichtet der Vermieter faktisch auf weitergehende Forderungen gegenüber seinem Mieter. Selbst wenn er einer Mietminderung widersprochen hat, kann er die Minderungssumme nach Ausstellung der Bescheinigung nicht mehr geltend machen. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einer Entscheidung.

In dem Verfahren ging es um eine Mietminderung, die nach Meinung des Vermieters nicht gerechtfertigt war. Der Mieter war natürlich anderer Meinung. Er machte außerdem geltend, dass der Vermieter bereits eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt habe. In der Bescheinigung sei bestätigt worden, dass die Miete stets pünktlich und vollständig gezahlt wurde. Außerdem hieß es in der Bescheinigung, dass es keine offenen Forderungen gegenüber dem Mieter gäbe. Der Vermieter pochte auf die Nachzahlung und verwies darauf, dass bereits zwei Jahre vor Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung den Mietkürzungen widersprochen wurde.

Das zuständige Amtsgericht entschied zugunsten des Vermieters. Das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz sah die Sache jedoch anders: Die Richter waren hier der Meinung, dass der Vermieter keine Mietrückstandsforderungen geltend machen könne. Zumindest nicht für die Zeit bis zur Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Das Gericht sah in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis. Da der Vermieter bestätigt hatte, dass keine Forderungen mehr bestünden, könne er auch keine mehr geltend machen. Hinzu käme, dass der Vermieter in der Bescheinigung ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass er auf etwaige Nachforderungen bezüglich der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung nicht verzichten würde. Im Umkehrschluss könne der Mieter davon ausgehen, dass alle anderen Forderungen nicht mehr eingetrieben werden sollen. Der Widerspruch zur Mietminderung sei durch die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aufgehoben. Im vorliegenden Fall käme noch hinzu, dass der Vermieter die Minderung in den auf den Widerspruch folgenden zwei Jahren nicht mehr geltend gemacht hätte.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.06.2015 – Aktenzeichen 18 S 65/14