Wandfeuchte im Souterrain – auch im Altbau ein Sachmangel

Wandfeuchte im Souterrain – auch im Altbau ein Sachmangel

Wird eine Souterrainwohnung für Wohnzwecke angeboten, handelt es sich bei Wandfeuchte um einen Sachmangel. (§ 434 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ein Käufer der Wohnung kann deshalb Schadenersatzanspruch geltend machen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 21.06.2024 (Aktenzeichen V ZR 79/23).

Souterrainwohnungen mit Wandfeuchte

In dem Verfahren ging es um zwei Souterrainwohnungen in einem Altbau, bei denen die Käufer nach dem Verkauf Wandfeuchtigkeit in den Wohnungen feststellten. Da sie dies für einen Mangel hielten, verlangten die Käufer Schadenersatz. Die Verkäufer weigerten sich jedoch, zu zahlen. Darum klagten die Käufer.

Vorinstanzen sahen in der Wandfeuchte im Altbau keinen Mangel

Doch der Käufer konnte sich weder vor dem Landgericht noch vor dem Oberlandesgericht Köln durchsetzen. Beide Instanzen sahen in der Wandfeuchtigkeit keinen Sachmangel. Die Schadenersatzklage wurde deshalb von beiden Gerichten zurückgewiesen. Das Oberlandesgericht führte in seiner Begründung aus, dass die Wohnungen der üblichen Beschaffenheit entsprachen, die zur Zeit des Hausbaus (ca. 1904) gegolten haben. Da die Käufer auch diese Entscheidung nicht hinnehmen wollten, gingen die Käufer in Revision vor den Bundesgerichtshof.

BGH geht jedoch bei Wandfeuchte vom Mietmangel aus

Dort entschied man, dass die Wandfeuchte einen Sachmangel darstellt und der Käufer einen Schadenersatzanspruch hat. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass nach der allgemeinen Rechtsprechung nicht jede Wandfeuchtigkeit in Kellerräumen einen Sachmangel darstellt, wenn es sich um Räume handele, bei deren Bau eine Kellerabdichtung nicht üblich war. Im vorliegenden Fall ging es aber nicht um Kellerräume, sondern um Wohnräume im Souterrain eines Hauses.

Auch vertraglich sei die Verwendung der Räume zu Wohnzwecken vorgesehen. Bei einer Wohnung kann man aber davon ausgehen, dass diese trocken ist – auch wenn sie sich im Souterrain befindet. Weisen im Souterrain befindliche Altbau-Wohnräume bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit auf, sei eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht möglich, die Immobilie entsprechend zu nutzen. Die Wohnräume seien deshalb mangelhaft.

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