Wann der Leerstand Steuervorteile kostet

Um die steuerlichen Vorteile als Vermieter nutzen zu können, muss eine Einkunftserzielungsabsicht bestehen. Hiervon geht der Fiskus bei kurzfristigen Leerständen auch aus. Ist jedoch ein Gebäude aufgrund nicht durchführbaren Sanierungsarbeiten leer, kann davon ausgegangen werden, das keine Einkunftserzielungsabsicht besteht, mit der Folge, dass auch keine Kosten mehr für die Immobilie steuermindernd abgesetzt werden können. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 31.01.2017 (Aktenzeichen IX R 17/16).

Die Richter hatten über folgenden Fall zu entscheiden. Ein Ehepaar kaufte 1993 eine Wohnung in einem stark sanierungsbedürftigen Haus. Der Zustand des Gebäudes führte dazu, dass die Wohnung ab 1999 leer stand. Aufgrund der schwierigen Eigentumsverhältnisse (teilweise waren die WEG-Eigentümer nicht bekannt oder es wurde keine Anschrift ermittelt) konnten die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden.

In den Steuererklärungen der Jahre 2006 bis 2010 machte das Ehepaar deshalb negative Einkünfte für die Wohnung als Werbungskostenüberschüsse geltend. Dies wurde zunächst vom Finanzamt akzeptiert. Durch geänderte Steuerbescheide wurde diese Entscheidung jedoch widerrufen. Gegen die neuen Bescheide klagte das Ehepaar.

Sie konnten sich aber weder beim Finanzgericht Mecklenburg noch beim Bundesfinanzhof durchsetzen. In seine Begründung stellte der Finanzhof grundsätzlich fest, dass die Kosten für eine leerstehende Wohnung steuerlich absetzbar sind, wenn weiterhin eine Einkunftserzielungsabsicht besteht.

Im vorliegenden Fall könne aber hiervon nicht ausgegangen werden, obwohl sich der Kläger intensiv darum bemüht hätte, die Sanierungen voranzutreiben. Da es aber an der notwendigen Mitwirkung der anderen Teilnehmer fehle, seien diese Bemühungen gescheitert. Da die Wohnung deshalb unbewohnbar sei, konnte das Finanzamt annehmen, dass keine Einkunftserzielungsabsicht mehr bestand.