Wann ist die Miete pünktlich gezahlt?

Wann ist die Miete pünktlich gezahlt?

Wiederholte verspätete Mietzahlungen können im Extremfall zur Kündigung führen. Doch wann ist die Miete zu spät eingegangen und der Vermieter mit der Zahlung in Verzug?

Vertrag oder Gesetz

Entscheidend ist, welche Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Wurde nichts vereinbart, gilt die Regelung nach § 555b BGB. Danach ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats für den laufenden Monat zu entrichten. Der Samstag gilt in diesem Zusammenhang nicht als Werktag. Die Zahlungen müssen 2022 bei der 3-Werktage-Regel an folgenden Termin erfolgen:

In Baden-Württemberg, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Saarland verschiebt sich der Fälligkeitstermin um einen Tag, da in diesen Länder Allerheiligen ein gesetzlicher Feiertag ist.

Klauseln im Mietvertrag, nach denen der Mieter dafür zu sorgen hat, dass die Miete zum vereinbarten oder gesetzlichen Termin auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wurde, sind nichtig. Es reicht aus, wenn der Mieter die Überweisung zum vereinbarten Termin ausführt. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.10.2016 – Aktenzeichen VIII ZR 222/15).

Altverträge

Der zuvor genannte § 555b gilt für alle Mietverträge, die ab September 2001 abgeschlossen wurden. Bei Verträgen, die davor geschlossen wurden, muss der Mieter die Miete erst zum Monatsletzten überweisen. Er gerät also erst im Folgemonat in Verzug.

Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Eine fristlose, außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist möglich, wenn

• die Miete zwei Monate hintereinander nicht gezahlt wurde oder
• die Miete zwei Monate hintereinander nur teilweise gezahlt wurde und ein Rückstand von mehr als  einer Monatsmiete aufgelaufen ist oder
• die Miete über einen längeren Zeitraum nicht oder nur teilweise gezahlt wurde und ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist.
  (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Der Vermieter kann zudem auch eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 BGB aussprechen und sich auf eine erhebliche Verletzung von Vertragspflichten berufen. Hierbei muss allerdings die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Außerdem können Sie eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB aussprechen. Begründen Sie diese mit einer erheblichen Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter.

Der Mieter hat die Möglichkeit, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände komplett bezahlt (Teilzahlungen reichen nicht aus). Diese Möglichkeit hat er jedoch innerhalb von zwei Jahren nur einmal.

Die fristgerechte Kündigung bleibt auch wirksam, wenn der Mieter die Rückstände bezahlt hat.

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