Wartungskosten für Rauchmelder

Wartungskosten für Rauchmelder

Im Laufe eines Mietverhältnisses entstehen manchmal neue Kosten, die als „Sonstige Betriebskosten“ abgerechnet werden könnten. Wenn der Vermieter diese Kosten umlegen will, muss er dies zunächst gegenüber dem Mieter erklären. In dieser Erklärung muss die Umlage genau bezeichnet und erläutert werden. Zu diesem Ergebnis kommt das Landgericht München I in einem Urteil vom 16.4.2021 (Aktenzeichen 31 S 6492/20).

In dem Verfahren stritten die Mietparteien über die Abrechnung der Mietnebenkosten. Im Mietvertrag (§ 3) wurden unter anderem die folgenden Vereinbarungen für die Abrechnung getroffen:

„Sonstige Betriebskosten wie für Anlagen, Einrichtungen, Nebengebäude, Garagen“ (sollen abgerechnet werden – Red.).

Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden“.

In der Mietnebenkosten-Abrechnung führte der Mieter unter anderem die Kosten für „Rauchwarnmelder“ in Höhe von 16,35 € auf. Diese Kosten waren im Mietvertrag nicht namentlich aufgeführt. Der Mieter weigerte sich nun unter anderem, diesen Betrag zu akzeptieren, da für die Wartung der Rauchwarnmeldung und seiner Ansicht nach keine vertragliche Vereinbarung bestand.

Das Amtsgericht München entschied, dass der Mieter die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmeldung übernehmen müsse (Urteil vom 11.5.2020 – Aktenzeichen 453 C 566/20).

Dieser Entscheidung widersprach das Landgericht München I. Das Gericht stellte grundsätzlich fest, dass Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen. In diesem Zusammenhang verwies das Gericht auf ein Urteil vom 7.4.2004  (Aktenzeichen VIII ZR 167/03) , in dem es um die Kosten einer Dachrinnenreinigung ging.

Im vorliegenden Fall handele es sich jedoch …

… um eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme und
… eine gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme (Urteil des Bundessgerichthofs vom 17.6.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 216/14), für die sich
… im Mietvertrag eine Öffnungsklausel befinde.

Darum seien die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig. Allerdings hätte der Vermieter zunächst dem Mieter von der Umlage mitteilen müssen, dass die Kosten der Rauchwarnmelder-Wartung nun mit abgerechnet werden. Die Kosten können also – so das Gericht – grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, dies bedarf jedoch einer vorherigen ausdrücklichen Erklärung seitens des Vermieters.

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