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Was zu viel ist, ist zu viel
Was zu viel ist, ist zu viel
Bei einer vereinbarten Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt, handelt es sich um einen Fall von Mietwucher. Der Mietvertrag ist deshalb unwirksam. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 31.05.2016 hervor (Aktenzeichen 316 S 81/15).
In dem Verfahren hatte ein Jobcenter gegen den Vermieter geklagt und die Rückerstattung zu hoch bezahlter Mieten gefordert. Das Jobcenter monierte, dass die Mieten erheblich überhöht gewesen seien.
Das Landgericht Hamburg bestätigte das Urteil des Amtsgerichts Altona. Der Amtsrichter hatte festgestellt, dass das Jobcenter die überzahlten Mieten zu Recht zurückforderte. Er verwies hierbei auf den § 812 Abs. 1 BGB.
Rechtliches
§ 812 BGB – Herausgabeanspruch
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
Die betroffenen Mietverträge wurden vom Gericht wegen des Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB für unwirksam erklärt. Die für die Mietwohnungen verlangten Mieten lagen um weit mehr als 50 % über der örtlichen Vergleichsmiete. Da der Leistungsanspruch vom Jobcenter erfüllt worden war, stand ihm ein Rückforderungsrecht nach § 33 Sozialgesetzbuch (SGB) II zu.
Rechtliches
§ 138 BGB: Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
Das Landgericht bestätigte ausdrücklich, dass der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt sei. Die geforderten Mieten lägen deutlich über 50 % einer Vergleichsmiete (ortübliche Marktmiete). Für die Festlegung der Vergleichsmiete sei ausschließlich die Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Wohnung ausschlaggebend. Zuschläge aufgrund von Eigenschaften des Mieters seien unzulässig. Mit dieser Begründung lehnte das Landgericht die Berufung des Vermieters ab.