WEG: Betriebskosten zu spät abgerechnet

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen, sonst verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlungen. Dass eine Abrechnung nicht erstellt werden konnte, weil eine Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft nicht vorlag, lässt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.2017 als Begründung nicht gelten (Aktenzeichen VIII ZR 249/15).

In dem Verfahren hatten die Richter über eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 zu entscheiden, die dem Mieter erst Ende 2013 übergeben wurde. Der Mieter weigerte sich, die sich hieraus ergebende Nachzahlung zu leisten. Er berief sich auf § 556 BGB, der vorschreibt, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat.  Somit hätten die Abrechnungen jeweils zum Ende der Jahre 2011 und 2012 vorliegen müssen.

Der Vermieter argumentierte jedoch, dass er die Abrechnung nicht früher erstellen konnte. Aufgrund eines Verwalterwechsels war der Beschluss über die Jahresabrechnungen von der Wohneigentümergemeinschaft erst kurze Zeit zuvor gefasst worden. Er berief sich deshalb auch auf § 556 BGB, der dem Vermieter das Recht einer späteren Abrechnung einräumt, wenn er die Gründe der Verzögerung nicht zu vertreten habe. Er können schließlich nichts dafür, dass der abberufene Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt habe. Er habe die Abrechnungen unverzüglich nach der Beschlussfassung erstellt und dem Mieter zugesandt. Da man sich nicht einigen konnte, ging man vor Gericht.

Doch auch der Bundesgerichtshof war der Meinung, dass die Abrechnungen zu spät gekommen seien. Der Vermieter habe deshalb keinen Nachzahlungsanspruch. Er hätte die Betriebskosten binnen eines Jahres abrechnen müssen. Ob bis dahin ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliege, spiele keine Rolle.  Nirgendwo stehe im Gesetz, dass die Abrechnung erst nach dem Beschluss erfolgen dürfe. Man könne dies auch nicht in die Bestimmungen hineininterpretieren. Dem Mieter einer Eigentumswohnung könne aber nicht zugemutet werden, dass er gegenüber anderen „normalen“ Mietern schlechter gestellt würde.

Das Gericht stellte darüber hinaus klar, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters sei. Darum hätte der Vermieter selbst aktiv werden müssen, als sich abzeichnete, dass die Abrechnungen zu spät beziehungsweise unkorrekt erfolgen würden.