WEG: Eigentumsentzug ohne Abmahnung

Will die Eigentümergemeinschaft gegen ein Mitglied eine Klage zur Entziehung des Eigentums einreichen, muss nach § 18 Abs. 1 WEG zuvor eine Abmahnung erfolgen. Ist dem Beschuldigten jedoch bekannt, dass bereits eine Klage beantragt wurde, kann unter Umständen auf die Abmahnung verzichtet werden. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25.01.2018 (Aktenzeichen V ZR 141/17).

In dem Verfahren ging es um den Entzug des Wohneigentums-Eigentums, das die Wohneigentümerversammlung beschlossen hatte. Dem betroffenen Eigentümer wurden diverse Übergriffe – sowohl gegen andere Eigentümer, als auch gegen die Hausverwaltung – vorgeworfen. Aufgrund der Vorkommnisse und des Beschlusses wurde eine entsprechende Klage erhoben.

Allerdings konnte man sich weder beim zuständigen Amtsgericht noch beim Landgericht Frankfurt/Main durchsetzen. Das Verfahren wurde in beiden Instanzen abgelehnt, da keine Abmahnung gegen den betroffenen Wohneigentümer ausgesprochen wurde. Die sei aber erforderlich, um ein Entzugsverfahren durchzuführen.

Die Wohneigentümergemeinschaft wollte sich mit diesen Entscheidungen nicht abfinden und legte eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof ein. Hier wiesen die Kläger darauf hin, dass der betroffene Beklagte auch nach der Klagerhebung sein Verhalten nicht geändert habe. Als Beispiel führte man an, dass der beschuldigte Wohneigentümer den Hausmeister Gewalt angedroht und gezwungen habe, den Hof zu verlassen. Außerdem habe er einen Müllsack ausgeschüttet und vom Hausmeister verlangt, den Müll wegzuräumen. Dabei habe er den Hausmeister geschubst und darüber hinaus sogar versucht, ihn zu würgen. Zu diesem Zeitpunkt hätte dem Wohnungseigentümer aber klar sein müssen, dass die anderen Eigentümer sein Verhalten nicht weiter tolerieren würden.

Der BGH stellte sich nach den Ausführungen der Kläger auf deren Seite. Die Vorinstanzen hätten die Hinweise auf die weiteren Vorfälle während des Klagverfahrens nicht berücksichtigt. Der Gerichtshof räumte zwar ein, dass nach § 18 Abs. 1 WEG vor einer Wohneigentumsentziehung zunächst eine Abmahnung erfolgen müsse. Im vorliegenden Fall sei diese aber entbehrlich, da der beschuldigte Wohneigentümer sein Verhalten auch nach Beginn des Klageverfahrens fortgesetzt habe.

Ziel einer Abmahnung wäre es jedoch gewesen, dem Beschuldigten klar zu machen, dass er sein Verhalten ändern müsse. Da er aber auch nach der Klage dieses gerügte Verhalten fortgesetzt habe, hätte man auch nach einer Abmahnung von keiner Verhaltensänderung ausgehen können. Da eine Abmahnung den Beschuldigten also nicht zu einer Abkehr von seinem Verhalten bewegt hätte, sei diese im vorliegenden Fall entbehrlich.

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