WEG: Kunststoff statt Holz – Modernisierende Instandsetzung

Manchmal ist es nicht ganz einfach, zwischen einer Modernisierungsmaßnahme oder einer Instandsetzung zu unterscheiden. Darum gibt es auch den Begriff der modernisierenden Instandsetzung, bei der ein einer Instandsetzungsmaßnahme auch die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen enthalten sind. So stellte das Landgericht Frankfurt/Main in einem Urteil fest, dass der Austausch von Holfenstern gegen Kunststoff-Fenster eine „modernisierenden Instandsetzung“ sei. Hierfür sei kein Gesamtkonzept der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig. (Urteil vom 25.06.2020 – Aktenzeichen 2-13 S 78/19)

In dem Verfahren stritten die Wohnungseigentümer über die Frage, wie der Austausch der Holzfenster in der Wohnanlage einzustufen sei. Eine Partei vertrat die Ansicht, dass es sich hier um eine Modernisierungsmaßnahme handele, da die Holzfenster durch Kunststoff-Fenster ersetzt werden sollten. Die andere Partei sah in der Maßnahme lediglich eine Instandsetzung, da die Fenster inzwischen in die Jahre gekommen waren und ausgetauscht werden mussten.

Umlage von Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungskosten:
Modernisierungsmaßnahmen können im Rahmen einer außerordentlichen Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden (§ 559 BGB). Sei 01.01.2019 können maximal 8 % der entstandenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Finanzierungskosten und Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, gehören nicht zu den Modernisierungskosten (§ 559a BGB).

Instandsetzungs-und Instandhaltungsmaßnahmen sind Kosten, die der Vermieter zu tragen hat.

Bei einer modernisierenden Instandsetzung sind die Instandsetzungskosten herauszurechnen. Der verbleibende (Modernisierungs-)Anteil kann dann nach dem oben genannten Schlüssel umgelegt werden.

Der Streit landete zunächst vor dem zuständigen Amtsgericht, das die Ansicht vertrat, es handele sich bei dem Austausch der Fenster um eine Modernisierungsmaßnahme. Im darauffolgenden Berufungsverfahren vertrat das Landgericht Frankfurt jedoch eine andere Meinung.

Es handele sich hierbei um eine „modernisierende Instandsetzung“. In der Begründung führte das Gericht aus, dass man zunächst – wie von der Mehrheit der Wohnungseigentümer angenommen – von einer Instandsetzung ausgehen müsse, da die Fenster aufgrund ihres Zustandes ausgetauscht werden mussten. Dass es beim Austausch der Fenster zu einer Modernisierung komme, sei lediglich als Nebeneffekt anzusehen. Deshalb sei auch im vorliegenden Fall kein Gesamtkonzept für Modernisierungsmaßnahmen notwendig.

Vor dem Beschluss der Sanierungsmaßnahmen sei eine Bestandsaufnahme notwendig, in der der Umfang und die Ursache der Schäden festgestellt würden. Hierfür sei aber bei einem Austausch von Fenstern kein vereidigter Sachverständiger notwendig. Wenn es sich – wie hier – um klar erkennbare Schadensursachen handele und die Instandsetzungsarbeiten technisch eher einfach gelagert seien, reiche es aus, wenn die Bestandsaufnahme von einem Handwerksbetrieb durchgeführt werde.

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