WEG-Recht: Verwalter und Vollmachten

Will ein Verwalter im Auftrag der Wohneigentümergemeinschaft eine Kündigung aussprechen, muss er dem zu Kündigenden eine Vollmacht der Gemeinschaft vorlegen. Liegt diese nicht vor, kann der Gekündigte der Kündigung widersprechen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

In dem Verfahren klagte ein Unternehmen für Hausmeisterdienste. Die Firma hatte Verträge mit einer Eigentümergemeinschaft über Grundstücks- und Gebäudeservices. Da die Eigentümergemeinschaft mit der Arbeit des Betriebes nicht zufrieden war, beschloss man die Verträge zu kündigen. Die Kündigung wurde vom neuen Verwalter per Fax ausgesprochen und mit dauernder schlechter Leistungen begründet.

Das gekündigte Unternehmen widersprach der Kündigung umgehend, weil der neue Verwalter keine entsprechende Vollmacht der Eigentümerversammlung vorgelegt habe. Es verlangte deshalb die Zahlung von vereinbarten Vergütungen für ein Jahr. Die Richter des BGH gaben der gekündigten Firma recht und verwiesen auf § 174 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dort heißt es:

„Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachturkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist…“

Der BGH räumte zwar ein, dass eine Zurückweisung wegen der fehlenden Vollmacht normalerweise ausgeschlossen werden kann, wenn die Vertretungsmacht sich auf Grund gesetzlicher oder organschaftlicher Bestimmungen ergibt. Dies sei bei einem Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer der Fall. Dennoch sei § 174 BGB anwendbar. Der Umfang der Vertretungsmacht können von der Eigentümergemeinschaft erweitert werden, was für Außenstehende nicht ersichtlich sei. Eine über das gesetzliche Maß hinaus reichende Vollmacht sei nirgendwo öffentlich ersichtlich. Der Empfänger der Kündigung habe deshalb ein nachvollziehbares Interesse, zu erfahren, wie weit die Vollmacht des Verwalters gehe. Da der Hausmeisterdienst der Kündigung zeitnah unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht widersprochen hatte und im Widerspruch auf die fehlende Vollmacht hingewiesen habe, sei der Widerspruch gerechtfertigt und die Kündigung unwirksam.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2014 – Aktenzeichen III ZR 443/13