WEG: Wer selbst zahlt, ist selbst schuld

Hat ein Wohnungseigentümer die Kosten für Maßnahmen übernommen, die die Wohneigentümergemeinschaft hätte tragen müssen, kann er keine nachträgliche Erstattung seiner Ausgaben verlangen. Das gilt auch, wenn die Teilungserklärung irrtümlich falsch ausgelegt wurde. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 14.06.2019 (Aktenzeichen V ZR 254/17).

In dem Verfahren ging es um einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung die Fenster auf eigene Kosten ersetzt hatte. Dies hatten im Übrigen auch andere Eigentümer in der Anlage getan. Sie hatten die Teilungserklärung dahingehend ausgelegt, dass die Kosten hierfür von jedem Eigentümer selbst zu tragen seien. Dies war jedoch eine Fehlinterpretation: Der Austausch von Fenstern gehörte zu den Gemeinschaftsausgaben.

Der Eigentümer verlangte deshalb von der Gemeinschaft der Ersatz der von ihm bezahlten Kosten. Doch weder vor dem zuständigen Amtsgericht noch vor dem Landgericht konnte er sich durchsetzen. Da die Revision vom Landgericht zugelassen wurde, kam die Angelegenheit nun vor den BGH.

Doch auch hier konnte sich der Wohnungseigentümer nicht gegen die Gemeinschaft durchsetzen. Die Richter stellten zunächst fest, dass eine Kostenerstattung allenfalls nach § 687 Abs. 1 BGB (Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag beziehungsweise nach § 812 Abs. 1 BGB (Bereicherungsrecht) denkbar sei. Im vorliegenden Fall würden diese Regeln aber keine Rolle spielen, da hier die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vorrangig anzuwenden seien. Der BGH verwies hier auf die Bestimmungen des § 21 Abs. 4 und 5.

§ 21 WEG (Auszug):

1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. …

4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

 … die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums …

Aus diesen Bestimmungen ergebe sich eindeutig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden habe. Dem Wohnungseigentümer hätte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeiführen können und müssen. Wäre ein entsprechender Antrag abgelehnt worden, hätte man eine Beschlussersetzungsklage einreichen können. Im Zweifelsfall hätte man auch eine einstweilige Verfügung erwirken können.

Wurden die Kosten für Maßnahmen, die eigentlich Sache der Gemeinschaft gewesen wären, von einem einzelnen Wohnungseigentümer übernommen, bestehe grundsätzlich kein Ersatzanspruch. Dabei spiele es keine Rolle, dass sich der Wohnungseigentümer in Auslegung der Teilungsordnung im Irrtum befand. Eine Kostenübernahme durch die Gemeinschaft wäre nicht im Sinne der Interessen der anderen Wohnungseigentümer. Diese müssten in ihrer Finanzplanung nicht berücksichtigen, dass etwaige Forderungen aus der Vergangenheit auf sie zukämen, auf deren Gründe sie aber keinen Einfluss hatten.

Im vorliegenden Fall käme hinzu, dass die Auslegung der Teilungserklärung über mehrere Jahre irrtümlich erfolgte und eine ganze Reihe von Wohnungseigentümer den Austausch der Fenster auf eigene Kosten vorgenommen hätten. An diesen Kosten müsste sich der Kläger im Umkehrschluss dann ebenfalls beteiligen. Dies korrekt zu berechnen, verlange einen sehr hohen Verwaltungsaufwand und stelle dennoch nicht sicher, dass eine gerecht Lösung gefunden werde.