WEG: Zustimmung der Gemeinschaft zur Vermietung

In der Gemeinschaftsordnung kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Vermietung von den anderen Mietern benötigt und diese sie nur bei wichtigem Grund verweigern können. Aus der Vereinbarung ergibt sich aber nicht die Verpflichtung des vermietenden Eigentümers, den Mietvertrag offen zu legen. Das entschied der Bundesgerichtshof am 25.09.2020 (Aktenzeichen V ZR 300/18).

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen.

In dem Verfahren stritt ein Wohnungseigentümer mit der Eigentümergemeinschaft. Zwischen den Eigentümern war vereinbart worden, dass für eine Vermietung die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig sei. Die Eigentümergemeinschaft durfte aber die Zustimmung lediglich aus wichtigem Grund verweigern. Der Eigentümer, der vermieten wollte, bat um die Einwilligung der anderen Eigentümer, die diese jedoch verweigerten. Sie verlangten zunächst die Vorlage des Mietvertrages. Hierzu war der Vermieter aber nicht bereit.

Der Bundesgerichthof entschied, dass er dies auch nicht müsse. Grundsätzlich könne ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart werden (§ 13 Abs. 1 WEG). Damit solle sichergestellt werden, dass keine Personen in die Gemeinschaft aufgenommen werden, die von den anderen Eigentümern aus berechtigten Gründen nicht akzeptiert würden. Hierzu reiche es aber aus, dass der vermietende Eigentümer nur die Fakten vorlege, aus denen ersichtlich sei, ob wichtige Gründe gegen die Vermietung sprechen.

Zu diesen Informationen und Unterlagen gehörten Name, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen. Hierüber hatte der vermietende Eigentümer informiert. Weitere für die Zustimmung notwendige Informationen ergäben sich aus dem Mietvertrag nicht. Es handele sich dabei um interne Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, über die der Eigentümer die anderen Wohnungseigentümer nicht informieren müsse.

Aus dem Inhalt des Mietvertrages könnten sich zwar in besonderen Ausnahmefällen Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Mietbewerber die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einhalten wolle. Selbst rechtlich oder tatsächlich unzutreffende Angaben im Vertrag ergäben aber normalerweise keine belastbaren objektiven Anhaltspunkte dafür, dass sich der Mieter der Wohnung seinen Verpflichtungen als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft entziehen wolle.

Hinzu käme, dass die Gemeinschaft der Vermietung allgemein zustimmen, nicht aber den konkreten Mietvertrag genehmigen müsse. Es ginge also um die Zustimmung zu einer bestimmten Nutzung der Eigentumswohnung (der Vermietung). Welche Vereinbarungen hierbei Vermieter und Mieter schließen würden, spiele für die Entscheidung keine Rolle.

Im Mietvertrag könne der Vermieter auch keine Vereinbarungen treffen, die über seine Rechte als Eigentümer einer Wohnung hinausgehen würden. Er bleibe gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in der Pflicht, dass seine Mieter nicht die Nutzungsgrenzen überschreiten, die für ihn selbst als Wohnungseigentümer gelten (§ 14 Nr. 2 WEG).

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