Werbungskosten-ABC für Vermieter

Das Jahr neigt sich nun dem Ende entgegen und die kommende Steuererklärung droht. Grundsätzlich kann ein Hauseigentümer alle Kosten, die im Zusammenhang mit den Mietwohnungen entstehen auch steuerlich geltend machen. Hier eine Übersicht hat der wichtigsten Posten:

Abschreibung: Die Kosten für die Anschaffung oder den Bau einer Immobilie werden nicht in einer Summe von der Steuer abgesetzt, sondern über die Jahre verteilt abgeschrieben. Abschreibbar sind aber nur die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gebäude stehen – Grundstückskosten können nicht abgeschrieben werden. Gebäude, die vor 1925 errichtet oder angeschafft wurden, werden über 40 Jahre mit jährlich 2,5 % abgeschrieben. Ab 1925 muss über 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben werden.

Anbauten: Wird durch einen Anbau die Nutzfläche einer Immobilie erhöht, werden die Kosten meist als nachträgliche Herstellungskosten angesehen und müssen abgeschrieben werden (siehe „Abschreibung“)

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie nett mehr als 15 %, gelten sie als anschaffungsnah und müssen ebenfalls abgeschrieben werden. (siehe „Abschreibung“)

Anschaffungskosten: Abschreibfähige Anschaffungskosten sind auch die beim Kauf oder Bau entstehenden Nebenkosten. Hierzu zählen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder auch die Kosten für den Architekten beim Hausbau. Wird eine Grundschuld eingetragen werden diese Kosten nicht abgeschrieben, sondern für das Jahr in dem sie entstehen als Werbungskosten abgesetzt.

Anwaltskosten: Anwaltskosten, die Sie im Zusammenhang Ihrer Vermietungen aufwenden, können als Werbungskosten abgesetzt werden.

Bankgebühren: Haben sie für die Abwicklung Ihrer Immobilienvermietung ein eigenes Bankkonto eingerichtet, können Sie die Kosten hierfür absetzen. Wird das Konto auch für andere Zwecke genutzt, müssen Sie die Kosten aufteilen. Alternativ können Sie statt einer meist schwierigen Aufteilung eine Pauschale von 16,00 € absetzen.

Betriebskosten: siehe Nebenkosten.

Bürokosten: Vermieter die sich selbst um die Vermarktung der eigenen Immobilie kümmern, können die dabei entstehenden Kosten (Telefon, Portokosten, Schreibkosten usw.) abgesetzt werden. Um ein Arbeitszimmer als Bürokosten absetzen zu können, muss der Raum allerdings nahezu ausschließlich für die Verwaltungsarbeiten der Immobilie genutzt werden. Außerdem muss das Büro für die Erzielung der Einkünfte notwendig sein. Hiervon geht man aus, wenn eine gewisse Anzahl von Mietobjekten verwaltet werden. Wie viele Objekte das sein müssen, ist strittig.

Fahrkosten: Fahrkosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen, können mit 0,30 € pro gefahrenen Kilometer abgesetzt werden. Allerdings sind die Finanzämter hier sehr streng und erkennen meist lediglich Fahrten zur vermieteten Immobilie oder zur Eigentümerversammlung an.

Grundsteuer: Damit es nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt, können Sie die Grundsteuer, die an die Kommune abgeführt wird, im Rahmen Ihrer Einkommensteuer zu 100 % als Werbungskosten absetzen.

Hausmeister: Haben Sie einen Hausmeister angestellt, können die hierbei entstehenden Lohnkosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Übernehmen Sie selbst die Hausmeisteraufgaben, können Sie hierfür allerdings keine Arbeitskosten geltend machen. Die Kosten für Werkzeuge, Verbrauchsmaterial, Fahrkosten usw. sind in jedem Fall absetzbar.  

Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Sanierungsarbeiten können als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie vom Vermieter getragen werden. Bei Rechnungen die 4.000 Euro netto nicht überschreiten können die Kosten auf Antrag (formloses Schreiben) komplett als Erhaltungsaufwand im Jahr der Entstehung komplett abgesetzt werden. Es lohnt sich aber nicht, Maßnahmen so aufzuteilen, dass die Grenze von 4.000 Euro innerhalb mehrerer Jahre nicht überschritten wird. Verbessert sich durch die Maßnahmen der Standard der Wohnung, wird das Finanzamt dies nicht als Erhaltungsaufwand akzeptieren, sondern als Herstellungskosten ansehen, die über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden müssen.  Rechnungen über 4.000 Euro netto müssen grundsätzlich abgeschrieben werden.

Hausgeld (WEG): Das monatlich zu zahlende Hausgeld an die Wohneigentümergemeinschaft kann n prinzipiell als Werbungskosten geltend gemacht werden.  Die darin enthaltenen Rücklagen können jedoch erst nach Verbrauch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft abgesetzt werden.

Kreditzinsen: Müssen Sie für Ihre Immobilie noch Kredite bedienen, können Sie die dabei anfallenden Zinsen (nicht das geliehene Kapital) absetzen.

Makler: Schalten Sie für die Vermietung einen Makler ein, können die hierbei entstehenden Kosten von der Steuer abgesetzt werden.

Leerstehende Wohnung: Steht eine Wohnung leer und Sie können nachweisen, dass Sie ernsthaft nach einem neuen Mieter gesucht haben (z. B. durch Kopien der Annoncen, Beauftragung eines Maklers usw.), können Sie die laufenden Kosten ebenfalls als Werbungskosten absetzen. Achtung: steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer, wird das Finanzamt skeptisch.

Mietersuche: Wenn Ihnen für die Suche nach neuen Mietern Kosten entstehen, beispielsweise für Zeitungsinserate, können diese als Werbungskosten abgesetzt werden.

Nebenkosten: Da Sie die von den Mietern übernommenen Nebenkosten als Einnahmen angeben müssen, können diese auch als Werbungskosten wieder abgesetzt werden.

Steuerberater: Steuerberaterkosten, die im Rahmen der Immobilienverwaltung anfallen können steuerlich geltend gemacht werden.

Vermieterverein: Beiträge, die Sie an einen Mieterverein oder -verband entrichten, sind ebenfalls Werbungskosten.

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