Wie genau muss eine Modernisierungs-Mieterhöhung begründet werden?

Wie genau muss eine Modernisierungs-Mieterhöhung begründet werden?

Ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierungsmaßnahmen muss vom Vermieter begründet werden. Doch wie genau muss so eine Begründung sein? Zu dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 23. November 2022 (Aktenzeichen VIII ZR 59/21) ausführlich geäußert.

Gründe der Erhöhung muss man nachvollziehen können

In ihrer Entscheidung stellten die Richter klar, dass ein Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbare Gründe für die Mieterhöhung beinhalten muss. Dies bedeutet aber nicht, dass in der Begründung die einzelnen Positionen der Modernisierungsmaßnahme detailliert aufgeführt werden müssen.

In dem Verfahren ging es um ein Mieterhöhungsverlangen nach dem Einbau einer neuen Zentralheizung und weiteren Maßnahmen zur Wärmedämmung. Die Voraussetzungen zur Durchführung der Maßnahmen waren erfüllt.

Mieterhöhungsverlangen war mieter nicht detailliert genug

Dem Mieterhöhungsverlangen hatte der Vermieter eine Zusammenstellung der Kosten und der daraus resultierenden Mieterhöhung beigefügt. Die Zusammenstellung enthielt jeweils die Gesamtkosten für gemeinschaftlich genutzten Flächen und die Modernisierungskosten für die betreffenden Wohnungen. Außerdem hatte der Mieter die durch die Modernisierungsmaßnahmen nicht notwendig gewordenen Instandsetzungskosten aufgelistet und entsprechend bei der Berechnung der Mieterhöhung abgezogen.

Dem Mieter reichten die Informationen des Vermieters nicht aus. Da man keine Einigung finden konnte, kam die Angelegenheit vor Gericht. Auch sie vertraten die Ansicht, dass im Schreiben zwar die Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen aufgeführt waren, dies aber nicht ausreiche. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen hätte auch eine Kostenauflistung der einzelnen Gewerke erfolgen müssen. Der Mieter müsste die Möglichkeit haben, die Kosten den einzelnen Maßnahmen – in diesem Falle Heizung oder Wärmedämmung – zuzuordnen. Da dies mit dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht möglich sei, käme es den gesetzlichen Anforderungen nicht nach.

BGH legt grundsätze für mieterhöhungsverlangen fest

Letztlich musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden. Die Richter legten hier andere Maßstäbe an, als in den Vorinstanzen. Sie stellten dabei grundsätzlich fest:

Der Mieter muss nachvollziehen können, wie sich der Gebrauchswert der Mietsache durch die Modernisiserung auf Dauer verbessert.
Außerdem muss eine dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse im Mieterhöhungsverlangen nachgewiesen werden.
Es dürften jedoch keine überhöhten formelle Anforderungen an das Verlangen gestellt werden. Der Vermieter muss deshalb die Kosten nicht detailliert aufführen. Die Kosten der einzelnen Gewerke müssten nicht aufgeführt werden.
Der Mieter müsse anhand des Mieterhöhungsverlangens Grund und Umfang der Mieterhöhung plausibel nachvollziehen können.
Bei der Ermittlung der für die Mieterhöhung umlagefähigen Kosten müsse der Vermieter die durch die Modernisierungsmaßnahmen eingesparten Instandsetzungs- und Erhaltungskosten abziehen.

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