Wirksamkeit von Staffelmietverträgen

In einer Leitsatzentscheidung stellte der Bundesgerichtshof (BGH) fest, dass Staffelmietverträge, in denen die Erhöhungssätze zunächst als Geldbetrag und danach als Prozentsatz vereinbart wurden, nicht komplett ungültig werden. Für den Zeitraum, indem ein Geldbetrag vereinbart wurde, bleibt er gültig.

In dem Verfahren ging es um einen Vertrag, in dem folgender Passus stand: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“ Auf der Rückseite der Hausordnung befand sich eine Tabelle, in der die Mieterhöhungen für die ersten zehn Jahre als Geldbetrag ausgewiesen wurden. Unter der Tabelle war vermerkt: „Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin um jährlich 3 %.“

Aufgrund einer Klage des Vermieters auf offene Mietzahlungen entschied das Landgericht, dass der Vertrag für die ersten zehn Jahre wirksam sei. Es verurteilte den Mieter deshalb auf Zahlung der rückständigen Mieten, die diesen Zeitraum beträfen. Der Mieter vertrat jedoch die Ansicht, dass der gesamte Vertrag aufgrund der Prozentklausel ungültig sei und ging in Revision vor dem BGH, die jedoch nicht erfolgreich war.

Die Richter beim BGH stellten fest, dass die Vereinbarung der Staffel gegen § 557a Abs. 1 BGB verstoße. Dort heißt es: „Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).“ Diese Bestimmung sei nur für die ersten zehn Jahre erfüllt. Darüber hinaus reichte die Angabe des Prozentsatzes aber nicht aus.

Dadurch würde der Vertrag aber nur teilweise unwirksam. Die Richter gingen in ihrer Entscheidung davon aus, dass die Vertragspartner die Staffelung aus Gründen der besseren Kalkulation zumindest teilweise gewünscht hätten. Deshalb war die im Vertrag vereinbarte Staffel für die ersten zehn Jahre gültig.

Urteil des Bundesgerichtshofes vom 15.02.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 197/11
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