Wohnfläche bei Einzug nicht erkennbar

Wohnfläche bei Einzug nicht erkennbar

Ein Mieter kann beim Einzug nur durch Augenschein nicht feststellen, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche der Realität entspricht. Er ist auch nicht verpflichtet, die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses neu zu vermessen. Etwaige Mietüberzahlungen könnten deshalb erst verjähren, wenn die Abweichungen zwischen realer und mietvertraglich zugesicherten Wohnfläche tatsächlich festgestellt wurden. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 17.10.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 61/23).

wohnfläche im mietvertrag nicht korrekt

In dem Verfahren ging es um eine Mietwohnung, die laut Mietvertrag eine Wohnfläche von 49,18 m² haben sollte. Der Mietvertrag wurde im April 2014 geschlossen. Im April 2021 ließ der Mieter die Wohnung neu vermessen. Dabei stellte sich heraus, dass die Wohnfläche lediglich 42,64 m² umfasste.

Mieter verlangt überzahlung wegen geringer wohnfläche zurück

Der Mieter verlangte daraufhin die Rückzahlung der in den vergangenen sieben Jahren überzahlten Mietanteile vom Vermieter zurück. Da der Vermieter hierzu nicht bereit war, klagte der Mieter auf Zahlung. Vor Gericht argumentierte der Vermieter unter anderem, dass der Mieter die kleinere Wohnfläche bereits beim Einzug bemerken musste. Er hätte auf jeden Fall die Wohnung neu vermessen müssen. Der Rückzahlungsanspruch sei deshalb verjährt.

Vermieter unterliegt in allen instanzen

Allerdings konnte sich der Vermieter weder vor dem Amtsgericht, noch vor dem Landgericht durchsetzen. Gegen die ablehnenden Urteile ging er deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof.

Doch auch der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Der Mieter habe Rückzahlungsansprüche wegen der überzahlten Miete aufgrund der fehlehrhafdten Wohnflächenberechnung ab Mietbeginn im April 2014. Dies ergebe sich aus § 812 Abs. 1 BGB. Die Ansprüche seien auch für den Zeitraum bis 2017 nicht verjährt. Die Ansprüche unterlagen nach Meinung des Gerichts zwar der üblichen dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB), die aber erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnis der sie begründeten Umstände (Hier unkorrekte Wohnflächenangabe) beginne.

Reale Wohnfläche bei Einzug nicht erkennbar

Für den Mieter sei jedoch bei Einzug nicht erkennbar, ob die Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag der Realität entsprechen. Selbst beim Einzug sei für einen Mieter nicht erkennbar, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einfließen. Er müsse auch nicht beim Einzug alle Grundflächen und Raumhöhen vermessen.

Auch bei Nutzung der Wohnung könne ein Mieter nicht erkennen, ob die für den Mietvertrag vorgenommene Berechnung der  Wohnfläche korrekt sei. Selbst das Ausmessen einiger Wände reiche nicht aus, um eine Wohnflächenberechnung korrekt vorzunehmen.

Verjährungsfrist beginnt erst mit erneuter Vermessung der Wohnfläche

Deshalb müsse man im vorliegenden Fall davon ausgehen, dass der Mieter erst durch die von ihm veranlasste Vermessung im April 2021 von den Abweichungen zwischen der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche und den tatsächlichen Flächenverhältnissen Kenntnis erhalten habe.

Es liege keine grob fahrlässige Unkenntnis von der Abweichung der Wohnfläche vor,. Ein Mieter sei nicht verpflichtet, anlässlich des Bezugs der Wohnung diese vollständig auszumessen, um eine im Mietvertrag enthaltene Angabe der Wohnfläche zu überprüfen.

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