„Wohnung“ im Kaufvertrag stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar

„Wohnung“ im Kaufvertrag stellt keine Beschaffenheitsgarantie dar

Wird in einem Vertrag der Kaufgegenstand als „Wohnung“ bezeichnet, kann daraus keine Beschaffenheits­garantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit abgeleitet werden. Wurde ein Haftungsausschluss vereinbart, kann nur wegen des Begriffs „Wohnung“ keine Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung gefordert werden. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einem Beschluss vom 10.10.2023 (Aktenzeichen 6 U 210/22).

Kauf einer Wohnung „wie besichtigt“ vereinbart

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die der Käufer für 330.000 Euro vom Wohnungseigentümer erwarb. Im Kaufvertrag wurde unter anderem vereinbart, dass der Käufer das Sondereigentum an einer Wohnung erwarb (Adresse im Kaufvertrag). Es wurde ein Kauf „wie besichtigt“ vereinbart, bei der die Sachmängelhaftung ausgeschlossen wurde.

Wohnung ohne Bauigenehmigung

Es stellte sich nach dem Kauf heraus, dass keine Baugenehmigung vorlag. Der Käufer verlangte deshalb die Rückabwicklung des Kaufvertrages, Da man sich nicht einigen konnte, klagte der Käufer und verlangte die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe des Kaufobjektes. Das Landgericht wies die Klage ab. Der Käufer ging deshalb vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main in Berufung.

fehlende baugenehmigung kein grund zur Kauf-Rückabwicklung

Doch auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. In seiner Urteilsbegründung stellte das Gericht fest, dass der vereinbarte Haftungsausschluss auch für die fehlende Baugenehmigung gelte. Der Käufer habe mit der Zustimmung zum Ausschluss der Sachmängelhaftung auf seine Gewährleistungsrechte verzichtet.

keine arglistige Täuschung beim verkauf der Wohnung

Der Verkäufer habe den Käufer nach Meinung des Gerichts auch nicht arglistig getäuscht. Der Verkäufer hatte ausgeführt, dass er selbst 14 Jahre in der Wohnung gelebt habe, ohne von der fehlenden Baugenehmigung gewusst zu haben. Der Käufer konnte diese Aussage nicht widerlegen. Da der Verkäufer am Bau oder Umbau der Wohnung nicht beteiligt war, konnte man ihm auch nicht vorwerfen, dass ihm die fehlende Baugenehmigung hätte auffallen müssen.

begriff „Wohnung“ ist keine beschaffensgarantie

Die Verwendung des Begriffes „Wohnung“ im Mietvertrag stelle auch keine Beschaffungsgarantie dar. Es handele sich hier lediglich um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Einen weitreichenden Haftungswille des Verkäufers kann hieraus nicht abgeleitet werden.

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