Wohnungsverwalter darf nicht deligieren

Der bestellte Verwalter einer Eigentümergemeinschaft muss deren Wohnungseigentum auch tatsächlich selbst verwalten. Er darf die damit verbundenen Arbeiten zumindest nicht gänzlich an jemand anderes delegieren. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des gewählten Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit in eigener Person verantwortlich bleibt. Das hat das Landgericht Karlsruhe klargestellt (Az. 11 S 180/11).

Bei der Entscheidung ging  um eine Frau die zur Verwalterin einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gewählt wurde. Die zu erledigenden Arbeiten übernahm jedoch ihr Mann, der als Sachbearbeiter bei ihr angestellt war. Das Gericht hatte nun zu klären, ob es sich hierbei um eine „Scheinverwaltung“ handele. Die Richter gingen in Ihrem Urteil hiervon aus. Grundsätzlich darf sich ein Verwalter bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung von Hilfspersonen bedienen. Das darf aber nicht woe weit gehen, dass er seine Befugnisse und Aufgaben ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Drittenn überträgt.  

Dass die gewählte Verwalterin in diesem Fall neben ihrem Ehemann noch weitere Mitarbeiter beschäftigte, spielt dabei übrigens keine Rolle. Den Ausschlag gibt vielmehr, dass nur sie als natürliche Person zur Verwalterin von den Wohnungseigentümern gewählt wurde und sie sich daher dieser Pflichtenstellung nicht durch eine faktische Vollübertragung auf ihren Ehemann entziehen durfte. Ob sie in irgendeiner Weise einen Rest an Weisungsbefugnis gegenüber ihrem Ehemann behielt, wurde in der Verhandlung jedenfalls nicht ersichtlich.