Zahlung in der Schonfrist hebt ordentliche Kündigung nicht auf

Zahlung in der Schonfrist hebt ordentliche Kündigung nicht auf

Bei Mietrückständen von zwei Monaten oder mehr kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Diese kann jedoch vom Mieter abgewendet werden, wenn er innerhalb der sogenannten „Schonfrist“ (binnen zwei Monaten nach Zugang des Räumungsbescheids) die noch offenen Mietschulden bezahlt (§ 569, Abs. 3, Ziffer 2 BGB). Wurde allerdings gleichzeitig mit der fristlosen Kündigungsfrist „ordentlich“ gekündigt, kann diese Kündigung nicht mehr durch Zahlung der Mietrückstände abgewendet werden. Das stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 23.10.2024 noch einmal klar (Aktenzeichen VIII ZR 106/23).

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen

Trotz Nutzung der Schonfrist: Vermieter besteht auf der Kündigung

In dem Verfahren ging es um eine Kündigung, die der Vermieter aussprach, weil der Mieter mit seinen Mietzahlungen bereits insgesamt drei Monate (Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021) in Rückstand war. Der Vermieter sprach eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Kurze Zeit später nutzte der Mieter die Schonfrist und bezahlte die offenen Forderungen. Der Vermieter bestand aber auf der ordentlichen Kündigung. Schließlich erhob er Räumungsklage vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg.

Gerichte uneinig, ob Kündigung noch gültig ist

Das Amtsgericht gab der Klage statt und forderte die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Mieter ging jedoch in Berufung vor das Landgericht Berlin. Dort wurde die Kündigung abgewiesen. Da die Forderungen des Vermieters innerhalb der Schonfrist komplett bezahlt wurden, sei sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung unwirksam. Gegen dieses Urteil ging der Vermieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Ordentliche Kündigung gilt trotz Schonfrist-Nutzung

Dort entschied das Gericht, dass die ordentliche Kündigung trotz des Ausgleichs der Mietschulden weiter Bestand hat. Die Nutzung der Schonfrist wirke sich auf die fristlose, nicht aber auf die ordentliche Kündigung aus. Der BGH verwies auf ein Urteil, das er in der gleichen Frage bereits am 05.10.2022 gefällt hatte (Aktenzeichen VIII ZR 307/21). Die Zahlung der rückständigen Miete hat nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich Auswirkungen auf die fristlose Kündigung. Die Zahlung hat aber keinen Einfluss auf die ordentliche Kündigung.

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