Zerrüttung alleine ist kein Kündigungsgrund

Zerrüttung alleine ist kein Kündigungsgrund

Nicht selten kommt es zwischen Vermieter und Mieter zu Streitigkeiten, die bis zur Zerrüttung des Mietverhältnisses führen. Doch eine Zerrüttung alleine reicht für eine Kündigung nicht aus.  Hierfür muss von der Seite, die die Kündigung ausspricht, auch ein pflichtwidriges Verhalten des Gekündigten nachgewiesen werden. Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 29. November 2023 (Aktenzeichen VIII ZR 211/22).

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen.

Mietverhältnis führt zur Zerrüttung

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, das 2011 geschlossen wurde. Seit 2014 kam es allerdings zwischen Vermieter und Mieter zu sich immer weiter zuspitzenden Streitigkeiten. Der Vermieter warf dem Mieter beispielsweise vor, die Haus- und Reinigungsordnung nicht zu beachten, Mitbewohner mit Lärm zu belästigen, Einfahrten zu blockieren und Müllgefäße nicht ordnungsgemäß zu befüllen bzw. abzustellen. Das Ganze gipfelte in einem Schreiben des Vermieters an einer ebenfalls im Haus lebenden türkischstämmigen Familie. In dem Schreiben behauptete der Vermieter, der Mieter habe sich ausländerfeindlich, rassistisch geäußert. Das Berufungsgericht stellte allerdings fest, dass diese Behauptung nicht zutraf.

mieter verklagt den Vermieter

Der Mieter erfuhr von dem Schreiben des Vermieters und erstattete gegen Gießen Anzeige wegen Verleumdung. Der Mieter wies außerdem darauf hin, dass der Vermieter seiner Mutter als „asozial“ bezeichnet hatte. Ferner habe er den Mieter als „Penner“ bezeichnet und damit beleidigt. Der Vermieter habe auch den Mieter im Treppenhaus angeschrien. Hinzu käme, dass der Vermieter die vom Mieter angemietete Garage immer wieder absichtlich zuparke.

vermieter kündigt wegen zerrüttung

Die Anzeige nahm der Vermieter zum Anlass, das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen. Er begründete dies mit einer Zerrüttung des Mietverhältnisses. Diese Zerrüttung sah auch das zuständige Amtsgericht. Für das Gericht stand aber nicht fest, dass die Zerrüttung vom Mieter ausging. Es zeigte sich während der Verhandlung, dass die Behauptung, der Mieter habe sich rassistisch geäußert, nicht den Tatsachen entsprach. Deshalb konnte der Vermieter die Kündigung wegen Zerrüttung weder beim Amtsgericht noch in der Berufungsverhandlung durchsetzen. Er ging deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Zerrütung alleine ist kein Kündigungsgrund

Doch auch dort hatte er keinen Erfolg. Der BGH stellte fest, dass der Mieter sich nicht pflichtwidrig verhalten habe. Eine Zerrüttung allein reiche jedoch im Wohnraum-Mietrecht nicht für eine Kündigung aus. Ein pflichtwidriges Verhalten der gekündigten Partei müsse neben der Zerrüttung nachgewiesen werden.

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