Zugangsrecht des Vermieters

Eine 92-jährige Mieterin, die undichte Fenster monierte und deshalb die Miete kürzte, muss dem Vermieter beziehungsweise den von ihm beauftragten Personen den Zugang zur Wohnung gestatten, wenn dies zur Vorbereitung der Sanierungsmaßnahmen notwendig ist.  Dies entschied das Amtsgericht München am 13.12.2018 (Aktenzeichen 418 C 18466/18).

In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren 92-jährige Mieterin wegen undichter Fenster und der daraus resultierenden Schimmelbildung die Miete in Absprache mit dem Vermieter um 15 % gekürzt hatte.

Nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung informierte der Vermieter, dass die Fenster nun ausgetauscht werden sollten. Auf Nachfrage teilte er der Mieterin mit, dass folgende Arbeiten durchzuführen seien: Demontage der asbesthaltigen Fensterelemente (inkl. Montage einer Staubschutzwand), vorübergehender Ausbau der Heizkörper und Rückbau der Küchenelemente und Möbel. Die Arbeiten würden ca. vier Tage in Anspruch nehmen. Die Termine für die Aufmaßarbeiten lehnte die Mieterin jedoch mit der Begründung ab, dass man ihr erst die Übernahme von Hotelkosten bzw. Verpflegungs- und Reinigungskosten schriftlich zusagen müsse.

Dies lehnte der Vermieter jedoch ab. Solche Zusagen könnten erst nach Feststellung der notwendigen Arbeiten könne über eine Kostenübernahme für Hotel, Verpflegung und Reinigung gesprochen werden. Die Mieterin sei noch sehr rüstig. Die Mieterin verwies jedoch auf ihr hohes Alter und dass sie inzwischen sehr viel ängstlicher geworden sei. Mit ihr könne man nicht wie mit einem jungen Menschen umgehen. Auch kenne Sie Fälle in denen bei ähnlichen Arbeiten die Küche eine Woche lang nicht genutzt werden könne. Durch das Verhalten des Mieters sei auch ihre Gesundheit in Mitleidenschaft gezogen worden, so dass Sie auch über einen Auszug nachdenke.

Der Vermieter klagte nun vor dem Amtsgericht, um die Mieterin zu zwingen, die Ausmaßarbeiten zuzulassen. Hiermit hatte er auch Erfolg. Die Mieterin wurde verurteilt, die Aufmaßarbeiten zu dulden und nicht zu behindern. Der Termin müsse der Mieterin fünf Tage zuvor angekündigt werden und zwischen Montag und Freitag ab 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr stattfinden. Die Mieterin müsse dann den beauftragten Personen Zugang zur Wohnung gewähren. Das Gericht bezog sich hierbei auf § 555a BGB.

§ 555a BGB

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
(3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Gericht stellte fest, dass an den Inhalt der Ankündigung keine zu hohen Ansprüche gestellt werden dürften. Außerdem handele es sich hier lediglich um die Erlaubnis, die Wohnung für vorbereitende Maßnahmen zu betreten. Dies könne auch von 92-jährigen Mieterin verlangt werden. Hier käme noch hinzu, dass die Mieterin selbst die undichten Fenster moniert hätte. Die Mieterin könne das Zugangsrecht auch nicht davon abhängig machen, dass ihr eine Ersatzwohnung zugesagt werde, da es hier ja lediglich um Maßnahmen ginge, mit der der Aufwand für die eigentliche Sanierung abgeschätzt werden solle.