Zuschnitt der Mietwohnung verändert: Rückbaupflicht

Nimmt der Vermieter Veränderungen am Zuschnitt einer Wohnung vor, ohne diese vorher mit dem Mieter abgestimmt zu haben, hat der Mieter Anspruch auf Rückbau der Umbauten. Dies hat das Landgericht in einem Beschluss vom 08.08.2019 bestätigt (Aktenzeichen 67 S 131/19).

Zu der gerichtlichen Auseinandersetzung kam es, weil ein Vermieter während der Abwesenheit des Mieters Umbauten an der vermieteten Wohnung vornahm. Dadurch wurde der Zuschnitt der Wohnung verändert. Die vorgenommenen Veränderungen waren nicht mit dem Mieter abgesprochen. Der Mieter wollte die Änderung des Grundrisses seiner Wohnung nicht akzeptieren und verlangte den Rückbau. Der Vermieter weigerte sich jedoch und verwies auf den Mietvertrag, in dem doch kein Zuschnitt der Wohnung festgelegt sei. Außerdem verwies er auf die seiner Meinung nach unzumutbaren Kosten von rund 30.000 Euro, die der Rückbau kosten würde.

Der Mieter gab sich damit nicht zufrieden und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht. Dort konnte er sich auch durchsetzen. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung, unterlag aber auch vor dem Landgericht Berlin.

Das Landgericht Berlin bestätigte nämlich das Urteil des Amtsgerichts und erklärte, dass am die Berufung zurückzuweisen. Seinen Beschluss begründete das Landgericht damit, dass die Grundrissveränderung einen Mietmangel darstelle. Damit habe der Mieter nach § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB Anspruch auf den Rückbau („Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“).

Auch wenn im Mietvertrag der Zuschnitt und die Ausstattung der Wohnung nicht ausdrücklich vereinbart würden, sei dies doch konkludent vereinbart.

Konkludent: Vereinbarung wird ohne ausdrückliche Erklärung durch schlüssiges Verhalten getroffen. Die Willenserklärung wird aus den Handlungen des Erklärenden abgeleitet.

Der Mieter habe – so das Gericht – die Wohnung so angemietet, wie sie bei der letzten Begehung vor dem Mietvertragsabschluss vorgefunden wurde. Diesen Zustand habe der Vermieter jedoch unberechtigt verändert.

Das Argument des Vermieters, der Rückbau sei zu teuer, ließ das Gericht nicht gelten. Einerseits wurde nach Meinung des Gerichts die „Opfergrenze“ nicht überschritten, da selbst bei Kosten von ca. 30.000 Euro die wirtschaftliche Existenz des Vermieters nicht gefährdet sei. Andererseits seien die Rückbaukosten auch im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie gerechtfertigt. Hinzu käme auch, dass der Rückbau aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Vermieters notwendig werde.