Zutritt des Gutachters zur Mietwohnung

Zutritt des Gutachters zur Mietwohnung

Zieht ein Vermieter zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen hinzu, hat er und ein Gutachter ein Recht auf Zutritt zur betroffen en Wohnung.  Der Vermieter darf den Zutritt nicht verweigern. Die aktuelle Beschaffenheit der Mietwohnung spielt bei der Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete eine entscheidende Rolle. Dies ergibt sich aus einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28.11.2023 (Aktenzeichen VIII ZR 77/23).

Mieter verweigert Zutritt zur Wohnung

In dem Verfahren ging es um die Weigerung eines Mieters, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen den Zutritt in seine Wohnung zu gewähren. Der Vermieter plante eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierfür beauftragte er einen Sachverständigen, der ein Gutachten bezüglich der ortsüblichen Vergleichsmiete erstellen sollte. Darum musste der Gutachter die Wohnung des Mieters betreten. Da sich dieser aber wiederholt weigerte, den Zutritt zu gewähren, klagte der Vermieter schließlich auf Duldung des Zutritts.

Gerichte auf der Seite des Vermieters

Mit seiner Klage hatte der Vermieter sowohl vor dem Amtsgericht als auch dem Landgericht Erfolg. Deswegen ging der Mieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH). Doch auch hier wurde die Entscheidung der Vorinstanzen bestätigt.

Der BGH stellte grundsätzlich fest, dass der Vermieter gemeinsam mit dem Sachverständigen Anspruch auf Zutritt zur Wohnung des Mieters hat. Da der Mieter eine Vergleichsmieterhöhung plane und hierfür das Gutachten benötige, liege eine sachliche Begründung für die Forderung, die Wohnung des Mieters zu betreten, vor.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spiele die Beschaffenheit der Mietsache eine maßgebliche Rolle (§ 558 Abs. 2 BGB). Hierbei müsse auch der Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigt werden. Dieser Zustand könne jedoch nur bei einer Besichtigung der Wohnräume ermittelt werden.

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