Zwangsversteigerung: Sonderkündigungsrecht des Ersteigerers

Zwangsversteigerung: Sonderkündigungsrecht des Ersteigerers

Wird eine Wohnimmobilie versteigert, hat der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung). Dieses Recht wird nicht durch einen mietvertraglich vereinbarten Eigenbedarfskündigungs-Ausschluss eingeschränkt. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.09.2021 (Aktenzeichen VIII ZR 76/20).

Zwangsversteigerung einer Wohnimmobilie – Eigentümer kündigt wegen Eigenbedarf

In dem Verfahren ging es um eine 2018 zwangsversteigerte Immobilie, deren Wohnung seit 2005 vermietet war. Nachdem er das Haus ersteigert hatte, kündigte der neue Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarf. In der Begründung teilte der Eigentümer mit, dass er die Wohnung für seinen volljährigen Sohn benötigte.

Mieter verweist auf Verzicht der Eigenbedarfskündigung

Der Mieter erkannte die Kündigung nicht an. Er verwies auf eine Vereinbarung, die vor der Zwangsversteigerung getroffen wurde. Danach war eine Eigenbedarfskündigung ausdrücklich ausgeschlossen. Deshalb hielt der Mieter die Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers für unwirksam.

Neuer Eigentümer besteht auf Eigenbedarfskündigung

Da der neue Eigentümer davon ausging, dass die Verzichtsvereinbarung nach der Zwangsversteigerung unwirksam wurde, klagte er auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht als auch vor dem Landgericht München konnte er sich durchsetzen. Darum ging der Mieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH).

BGH: Kündigung nach Versteigerung möglich

Doch auch hier unterlag der Mieter. Auch der BGH stellte fest, dass die Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers wirksam ist. Der mit dem Voreigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung schränke das Sonderkündigungsrecht des neuen Eigentümers (§ 57a ZVG) nach der Zwangsversteigerung nicht ein. Der Mieter hat nur Anspruch auf den gesetzlichen Kündigungsschutz. In einem Leitsatz zum Urteil stellte der BGH klar:

„Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.“

Sonderkündigungsrecht ist Teil der gesetzlichen Bedingung einer Zwangsversteigerung

In der Urteilsbegründung stellte der BGH fest, dass das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG zu den gesetzlichen Bedingungen einer Zwangsversteigerung gehört. Diese Bedingungen seien für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das Sonderkündigungsrecht ist deshalb grundsätzlicher Bestandteil des Eigentumserwerbs.

§ 57 a ZVG schützt außerdem die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Es soll ein möglichst hoher Erlös erzielt werden, der bei einer vermieteten Immobilie nicht erreicht werden kann.

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