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Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, kann beim Ausfüllen seiner Steuererklärung Zeit sparen: Eine ordentliche Nebenkostenabrechnung fasst viele wichtige Informationen zusammen und erspart die Suche nach einzelnen Belegen. Was man sonst noch zur Anlage V wissen muss, zeigen wir hier.
Schnelleinstieg
V – Wer, wie, was und warum?
V steht für Vermietung. Genau genommen für Vermietung und Verpachtung. Bist du Vermieter, musst du die Anlage V mit der Steuererklärung abgeben. Das Finanzamt stellt die Anlage jährlich neu zur Verfügung. Oftmals sind zahlreiche Änderungen enthalten. Den Überblick zu behalten ist da nicht immer so einfach.
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Im Wesentlichen möchte das Finanzamt natürlich wissen, wie viel Geld du mit der Vermietung eingenommen hast. Dabei ist das Finanzamt nicht nur an der Kaltmiete interessiert. Sondern auch an den Nebenkosten, die dein Mieter bezahlt hat. Auch erhaltende Nachzahlungen oder Erstattungen von Nebenkosten musst du angeben.
Da du Mieteinnahmen und Nebenkostenumlage als steuerpflichtige Einkünfte in der Steuererklärung angeben musst, darfst du aber auch deine Ausgaben eingeben. Damit sparst du Steuern. Das sind beispielsweise Kreditzinsen, Abschreibung und Handwerker- und Materialkosten. Aber auch deine verauslagten Nebenkosten, die du etwa für Hausstrom, Abfallgebühren, Hausversicherungen selbst trägst oder an die Hausverwaltung zahlst.
Kosten für das Mietobjekt sammeln
Kaltmiete ansetzen
Hin und wieder akzeptiert das Finanzamt es auch, wenn du bei den Einnahmen nur die Kaltmiete ansetzt. Im Gegenzug kannst du die bei deinen Ausgaben aber auch die Nebenkosten wie Hausstrom oder Abfallgebühren nicht ansetzen. Allerdings hast du keinen Rechtsanspruch auf dieses Vorgehen.
Einkommensteuer – oder Feststellungserklärung?
Die Anlage V gibt es nicht nur in der normalen Steuererklärung. Sie ist auch in der Feststellungserklärung enthalten. Da kommt man schnell durcheinander. In deiner Steuererklärung gibst du die vermietete Immobilie nur dann an, wenn du alleiniger Besitzer der Immobilie bist bzw. zudem dein Ehepartner beteiligt ist.
Eine Feststellungserklärung machst du, wenn die Immobilie nicht nur dir, sondern auch anderen Personen gehört. Zum Beispiel hast du mit deinen Geschwistern eine Immobilie geerbt und ihr vermietet sie. Es ist aber nur eine Feststellungserklärung für alle Beteiligten notwendig. Jeder gibt dann in der Steuererklärung den eigenen Anteil am Gewinn bzw. Verlust der Immobilie ein.
Macht Schluss mit nervigem Papierkram
FAQ: Anlage V
Wer muss die Anlage V ausfüllen?
Muss ich die Anlage V pro Wohneinheit ausfüllen?
Was kann man über die Anlage V absetzen?
Was ist auf der Anlage V enthalten?
Zeile 1–5
Allgemeine Angaben zu Grundstück und Eigentümer zum Beispiel Lage/Adresse des Grundstücks, Anschaffungszeitpunkt etc.
Zeile 6
Einheitswert-Aktenzeichen. Das findest du auf dem Einheitswertbescheid des Grundstücks.
Zeile 7–8
Ferienwohnung, kurzfristige Vermietung zum Beispiel Airbnb oder Vermietung an Angehörige.
Zeile 9–14
Mieteinnahmen & Umlagen (Nebenkosten).
Hier trägst du in Zeile 9 und 10 die Anzahl an Wohnungen pro Geschoss, die Größe der Immobilie sowie die eingenommene Kaltmiete ein.
In Zeile 11 kannst du die Mieteinnahmen für andere Räume eintragen. Hast du an Angehörige vermietet? Dann trägst du dies in Zeile 12 ein.
Einnahmen aus den Umlagen für Nebenkosten (Strom, Wasser etc.) werden in den Zeile 13 und 14 eingetragen.
Zeile 15
Mietnachzahlungen und Mietvorauszahlungen. Auch verrechnete Mietkautionen werden hier eingetragen.
Zeile 16
Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder andere Grundstücksflächen.
Zeile 17–18
Umsatzsteuer, falls du umsatzsteuerpflichtig vermietest.
Zeile 19-20
Zinsen, wenn ein Bausparvertrag durch Zwischenfinanzierung in einem direkten Zusammenhang mit der Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des (vermieteten) Gebäudes steht. Öffentliche Zuschüsse zum Beispiel für energetische Sanierung, Solaranlagen etc. musst du als Einnahmen angeben. Die Kosten für diese Maßnahmen werden auch als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet. Diese kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen (Zeilen 40–42).
Tipp: Zieht die Bank dir Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer) ab, kannst du dir diese über die Anlage KAP zurückholen.
Zeile 21-24
Hier werden die Summen deiner Einnahmen (Zeile 21) und Ausgaben (Zeile 22) eingetragen. Das Ergebnis ist dann der steuerpflichtige Überschuss oder auch Verlust (Zeile 23). Gehört die vermietete Immobilie Eheleuten, wird der Betrag noch aufgeteilt (Zeile 24).
Zeile 25–29
Müssen nur ausgefüllt werden, wenn du an einer oder mehreren Grundstücksgemeinschaften, einer Erbengemeinschaft mit Grundbesitz oder einem Immobilienfonds beteiligt bist. Du gibst den Anteil am Gewinn bzw. Verlust ein, der auf dich fällt.
Zeile 31-32
Hast du eine Immobilie angemietet und einen Untermieter? Oder verpachtest du unbebaute Grundstücke? Dann musst du diese Zeilen ausfüllen.
Zeile 33–53
Alle Ausgaben und Kosten, die du für die Immobile hattest. Nur, wenn du Geld für die Vermietung bekommst, kannst du auch Kosten absetzen.
Du bist handwerklich begabt?
Erstmalige Vermietung
Wenn du zum ersten Mal vermietest, dann stellt das Finanzamt häufig Nachfragen und möchte den Sachverhalt genau prüfen. Dabei ist es hilfreich, wenn die allgemeinen Angaben vollständig ausgefüllt sind:
- Lage des Objekts
- Einheitswert-Aktenzeichen (diesen findest du u. a. auf dem Grundsteuer-Bescheid)
- Eigentümer
- Art des Objekts
- Kauf- oder Baudaten
Der Hintergrund der detaillierten Nachfragen ist, dass das Finanzamt die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) in der Regel nur einmal ermittelt. Für alle weiteren Jahre übernimmt es dann die Angaben. Achte also darauf, dass alles korrekt angegeben ist, um dir den besten Steuervorteil zu sichern.
Mit diesen Daten berechnest du die Abschreibung
- Mietvertrag
- Kaufvertrag oder Baukostenaufstellung
- Ermittlung der Abschreibung
- Makler-Rechnung
- Darlehensvertrag
- Kostennoten vom Notar und Amtsgericht
Klingt kompliziert? Muss es aber nicht sein. Mit WISO Steuer rechnest du immer richtig und vergisst keine wichtigen Daten.
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Zu- und Abflussprinzip gilt auch bei der Anlage V
Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist nicht nur die Miete relevant. Auch Einnahmen aus Umlagen, Nebenkosten oder Betriebskosten werden angesetzt. Erstattungen an die Mieter werden ebenfalls berücksichtigt – diese führen zu weniger Einnahmen und einer potenziellen Steuererstattung für dich.
Dabei gilt das Zuflussprinzip
Das heißt, die Einnahmen müssen in dem Jahr in die Steuererklärung geschrieben werden, indem sie auch tatsächlich auf deinem Konto eingegangen sind. Es zählt also immer der Zahlungszeitpunkt. Geht die Dezembermiete erst im Januar auf dem Konto des Vermieters ein, wird sie auch erst in diesem Jahr in die Erklärung eingefügt.
Für die Ausgaben gilt das Abflussprinzip
Eine Erstattung an den Mieter wird in dem Jahr abgerechnet, in dem der Betrag auch tatsächlich an den Mieter ausgezahlt wurde. Bei einem Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember fällt eine Rückzahlung somit fast zwangsläufig ins neue Jahr.
Das Prinzip ist einfach. Es wäre aber nicht das Steuerrecht, wenn es nicht auch hier ein paar Ausnahmen gäbe:
Besonderheit: die 10-Tage-Regel
In manchen Fällen wird das Zu- und Abflussprinzip erweitert. Nämlich bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben. Also etwa bei den Mieteinnahmen, Nebenkosten-Vorauszahlungen oder Stromabschlägen.
Hier sind 10 Tage vor und nach dem 31. Dezember genau zu betrachten. Wenn innerhalb dieser 10 Tage solche Einnahmen eingehen oder Ausgaben gezahlt werden, dann musst du diese in dem Jahr ansetzen, in das sie tatsächlich gehören.
Beispiel
Stefan vermietet eine Wohnung. Die Miete ist jeweils zum 1. des Monats fällig. Sein Mieter zahlt die Dezembermiete 2020 (fällig 1. Dezember 2020) am 5. Januar 2021. Stefan muss die Miete dann erst 2021 versteuern. Zwar erfolgt die Zahlung innerhalb der 10 Tage, die Fälligkeit liegt aber außerhalb.
Die Januarmiete 2021 (fällig 1. Januar 2021) zahlt der Mieter am 21. Dezember 2020. Die Miete wird ebenfalls erst 2021 versteuert. Denn Fälligkeit und Zahlung liegen innerhalb der 10 Tage.
Überblick über Einnahmen & Ausgaben
Beim Ausfüllen der Anlage V solltest du immer einen genauen Überblick über die erhaltenen und geleisteten Zahlungen haben. Nur so können diese dem korrekten Jahr zugeordnet werden. Doch das Durchblättern sämtlicher Kontoauszüge ist nicht nur mühsam, sondern kann auch zu einer Fehlerquelle werden. Schnell ist ein Blatt übersehen oder ein Wert falsch übertragen. Mit WISO Steuer bleiben deine Daten immer aktuell. Du kannst zum Beispiel dein Bankkonto mit der Steuererklärung verbinden. Oder mit Steuer-Scan alle Rechnungen einfach abfotografieren. So geht Steuern sparen noch einfacher.
Anlage V – einfacher ausfüllen mit WISO Steuer
Das Ausfüllen von Anlage V ist nicht immer leicht. Mit WISO Steuer wird es aber zum Kinderspiel. Die Steuererklärung ist damit schnell und einfach vom Tisch. Die Daten zu deinen vermieteten Objekten gibst du einfach unter Daten erfassen > Weitere Einkunftsarten > Immobilien an. Das Programm leitet dich Schritt für Schritt.
Wo kann ich Anlage V herunterladen?
Wir haben alle Formulare für deine Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuererklärung für dich gesammelt und zum Download bereitgestellt.
Ein Abo – 5 Erklärungen abgeben
Mit einer Lizenz kannst du bis zu 5 Steuererklärungen pro Steuerjahr abgeben. Perfekt für Familien und Ehepaare.
Quellen:
Bundesministerium der Finanzen
