Einheitswert & Einheitswertbescheid

Der Einheitswert ist wichtig für die Berechnung der Grundsteuer. Durch die Grundsteuer-Reform verliert er ab 2025 allerdings seine Gültigkeit. Was es damit auf sich hat und was dieser Wert über die Immobilie aussagt, zeigen wir in diesem Beitrag.

Kurz & knapp

• Den Einheitswert einer Immobilie legt das Finanzamt fest
• Der Wert bestimmt die Höhe der Grundsteuer
• Ab 2025 darf der Einheitswert bei der Berechnung der Grundsteuer nicht mehr verwendet werden
• Alle Eigentümer sind dazu verpflichtet, ab 2022 eine digitale Grundsteuer-Erklärung abzugeben

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein fester Richtwert, den das Finanzamt festlegt. Er sagt aus, wie viel jedes Grundstück bzw. jede Immobilie zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Durch diesen Wert lassen sich beispielsweise Grund-, Zweitwohnsitz- oder Gewerbesteuer berechnen.

Kritik am Einheitswert

Der Einheitswert hat eigentlich nicht viel mit dem aktuellen Wert der Immobilie zu tun. Tatsächlich zeigt er eher, wie viel das Haus oder Grundstück im Jahr 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) wert gewesen wäre.

Für die Ermittlung des Einheitswerts spielen folgende Kriterien eine Rolle:

• Lage der Immobilie
• Bauweise
• Ausstattung

Was ist der Einheitswertbescheid?

Du hast eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft? Dann bekommst du vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid. In dem Bescheid steht, wie hoch der Einheitswert der Immobilie ist. Zusätzlich steht dort, wer der Eigentümer ist und wie sich der Wert bei mehreren Eigentümern verteilt.

Du hast Zweifel an dem festgestellten Einheitswert? Einspruch einlegen!

Dann kannst du gegen den Bescheid Einspruch einlegen. Dafür hast du ab Erhalt des Bescheids einen Monat Zeit.

Einheitswertbescheid ≠ Steuerbescheid

Der Einheitswertbescheid ist kein Steuerbescheid. Du musst die darin enthaltene Summe also nicht an das Finanzamt überweisen. Der Bescheid ist vielmehr eine Information, mit welchem Wert die Grundsteuer berechnet wird.

Kann sich der Einheitswert ändern?

In der Regel ändert sich der Einheitswert nicht.

Denn: Die Berechnung stützt sich auf die Wertverhältnisse von 1935 bzw. 1964 sowie einen festgelegten Vervielfältiger. Und beide Werte ändern sich nachträglich nicht mehr.

Dennoch kann es vorkommen, dass ein Einheitswert angepasst werden muss. Das kann beispielsweise passieren, wenn…

• die Immobilie vergrößert oder verkleinert wird,
• die Bauweise sich ändert oder
• ein Grundstück hinzugekauft wird.

In diesem Fall bekommt man zum 01. Januar des nachfolgenden Jahres einen aktualisierten Einheitswertbescheid.

Einheitswert und Grundsteuer

Besonders interessant ist der Einheitswert für die Grundsteuer. Neben dem Hebesatz der Gemeinden ist er der wichtigste Wert für die Berechnung der Steuerhöhe – bis jetzt. Denn ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet und der Einheitswert durch eine andere Rechengröße ersetzt.

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – was ist der Unterschied?

Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert – bei so vielen Werten verliert man schnell den Überblick. Eigentlich ist der Unterschied aber ganz einfach:

Einheitswert

Wie bereits erwähnt ist der Einheitswert der Wert, den die Immobilie 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) hätte. Beim Kauf bzw. Verkauf der Immobilie spielt dieser Wert keine Rolle. Erst bei der Berechnung der Grundsteuer ist er wichtig – zumindest noch bis 2025.

Verkehrswert

Das ist der Wert, den die Immobilie voraussichtlich auf dem Markt erzielen würde. Dieser Wert wird beispielsweise bei Zwangsversteigerungen angegeben. Aber Achtung: Auch das ist nur eine Rechengröße und muss nicht zwangsläufig dem tatsächlichen Verkaufspreis entsprechen.

Marktwert

Das ist der Wert, den man tatsächlich für seine Immobilie erhält. Der Wert richtet sich vor allem nach Angebot und Nachfrage. Denn: Viele Käufer können den Preis in die Höhe treiben – auch wenn der Verkehrswert dabei deutlich niedriger ist.

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Fachbegriffe rund um den Einheitswert erklärt

Einheitswertfeststellung – was ist das?

Vielleicht bist du schon einmal über den Begriff Einheitswertfeststellung gestoßen. Hinter dem Fachbegriff verbirgt sich die Neuberechnung des Einheitswertes. Das passiert zum Beispiel dann, wenn du:

• eine bauliche Veränderung vornimmst,
• dein Grundstück erweiterst/aufteilst oder
• ein neues Gebäude baust.

In diesen Fällen führt das Finanzamt eine Nachfeststellung durch. Damit wird der Einheitswert neu festgelegt. Die Einheitswertfeststellung nimmt das Finanzamt immer zum 1. Januar des Folgejahres vor – also dem Jahr, nachdem du die Wertänderung des Grundstücks vorgenommen hast. Als Grundstücksbesitzer bekommst du dann per Post einen entsprechenden Bescheid, der den neuen Wert deines Grundstücks enthält.

Muss ich eine Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts abgeben?

Eine Erklärung musst du nur abgeben, wenn auch Änderungen am oder auf dem Grundstück vorgenommen wurden. In diesem Fall schickt das Finanzamt dem Besitzer einen Fragebogen zur Feststellung des Einheitswerts. Folgende Daten werden darin abgefragt:

1. Grundstücksbeschreibung mit Lageplan
2. Wohn- und Nutzflächenberechnung
3. Bauzeichnungen
4. Auflistung der Mieteinnahmen

Wo finde ich das Einheitswert-Aktenzeichen?

Das Einheitswert-Aktenzeichen steht auf dem Grundsteuerbescheid. Das ist sozusagen die Steuernummer für das Grundstück oder die Immobilie. Du benötigst das Aktenzeichen, wenn du Zahlungen an das Finanzamt leistest, Einspruch einlegst oder Einnahmen und Ausgaben deiner vermieteten Immobilie bei der Einkommensteuer angibst.

Neue Berechnung der Grundsteuer ab 2025

Im Jahr 2018 wurde die aktuelle Berechnungsmethode der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Der Einheitswert ist veraltet, daher kann keine gleichberechtigte Steuererhebung mehr gewährleistet werden. So kann es beispielsweise sein, dass ein Nobelviertel in einer Großstadt einen niedrigeren Einheitswert und somit eine niedrigere Grundsteuer hat als ein sozial schwächeres Wohnviertel.

Nur noch bis 2025

Um die – teilweise erheblichen – steuerlichen Ungleichbehandlungen zu verringern, wird die Grundsteuer reformiert. Die aktuell gültige Berechnung der Grundsteuer mit dem Einheitswert als Rechengröße gilt somit nur noch bis 2025.

Neue Berechnung

Für die neue Grundsteuerberechnung wird der Einheitswert dann durch den Grundsteuerwert ersetzt.

In Zukunft soll sich die Berechnung auf folgende Werte stützen:

• Grundstücksfläche
•  Bodenrichtwert
• Art und Alter des Gebäudes
• Ertragswerte von Wohnimmobilien

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Quelle: BMF