Ferienwohnung vermieten: Fallen Steuern an?

Egal, ob die Immobilie langfristig vermietet oder Feriengästen bereitgestellt wird: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Ferienhaus müssen versteuert werden. Welche Steuern dabei anfallen und wie man mit der Ferienwohnung Steuern sparen kann, zeigen wir hier.

Kurz & knapp

• Ferienwohnungen und Ferienhäuser gehören zur kurzfristigen Vermietung
• Deine Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, im Gegenzug kannst du deine Ausgaben absetzen
• WISO Steuer hilft dir bei der Erstellung deiner Steuererklärung

Video: Ferienwohnung und Steuern

Im Urlaub das eigene Domizil – ein Träumchen. Und während man arbeitet wird es vermietet. Doch: Auch bei Ferienwohnungen will das Finanzamt seinen Teil vom Kuchen. Dieses Video zeigt, worauf zu achten ist.

Ferienwohnung ist kurzfristige Vermietung

Kurzfristige Vermietung meint, dass das Mietverhältnis auf weniger als 6 Monate angelegt ist. Das hat einige Vorteile für dich als Vermieter einer Ferienwohnung:

• Höhere Mieteinnahmen
• Regelmäßige Kontrolle der Immobilie

Das Finanzamt geht ohne weitere Prüfung zunächst davon aus, dass du mit der Vermietung Geld verdienen willst (sogenannte Gewinnerzielungsabsicht). Denn wenn du nicht gerade Feriengäste beherbergst, hältst du die Immobilie für eventuelle Gäste bereit.

Deswegen gibt es keine Besonderheiten im Vergleich zu anderen Wohnungen: Du musst die Einnahmen in deiner Steuererklärung angeben. Die damit zusammenhängenden Ausgaben kannst du dann auch absetzen. Dazu gehören die gesamten laufenden Kosten, wie Nebenkosten, Wartung und oder Zahlungen an die Agentur. Aber auch Abschreibungen auf die Wohnung und die Einrichtung.

Welche Kosten sind absetzbar?

Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern kannst du durch Werbungskosten ausgleichen. So zahlst du weniger Steuern. Vorausgesetzt, du vermietest die Wohnung an mindestens 75 Prozent der üblichen Miettage vor Ort. Wie hoch diese Zahl bei deiner Wohnung genau ist, erfährst du beim Tourismusverband.

Zu den Werbungskosten gehören folgende Ausgaben:

• Finanzierungskosten und Schuldzinsen
• Abschreibung der Immobilie (AfA)
• Kosten für die Einrichtungsgegenstände
• Kosten zur Modernisierung, Reparatur und Erhaltung
• Grundsteuer
• Reinigungskosten
• Verwaltungskosten (auch das eigene Arbeitszimmer)
• Telefonkosten
• Fahrtkosten
• Kosten für Anzeigen und Werbung

Vermietung einer Ferienwohnung in die Steuererklärung eintragen

Alle Mieteinnahmen und Ausgaben zu der Immobilie gibst du in deiner Steuererklärung im Bereich Sparer und Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen ein. Im Unterpunkt Fläche und Nutzung kannst du dann angeben, dass du die Immobilie als Ferienwohnung vermietet hast.

Das gilt bei einer selbstgenutzten Ferienwohnung

Die andere Variante ist, dass du auch etwas von deinem Feriendomizil haben willst – und in der Wohnung auch mal selbst deinen Urlaub verbringst. Folgende Konsequenzen hat das bei der Steuer:

1. Du darfst die Kosten für die Tage, in denen du selbst in der Wohnung bist, nicht mehr absetzen. Das betrifft zum Beispiel Abschreibungen, Nebenkosten und Zinsen.
2. Das Finanzamt wird eine Prognose von dir verlangen, um deine Gewinnerzielungsabsicht zu prüfen.

Prognose erstellen

Die Prognose sollte die Vermietung der nächsten 30 Jahre umfassen. Bei einer neuen Wohnung schätzt du die Einnahmen anhand der durchschnittlichen Miettage pro Jahr. Auch bei den Ausgaben kannst du auf Richtwerte zurückgreifen. Gehört dir die Wohnung schon länger, schätzt du beides anhand der letzten 5 Jahre.

Sind die Einnahmen bei deiner Schätzung größer als die Ausgaben, akzeptiert das Finanzamt die Vermietung.

Waren die Ausgaben bei der Prognose höher als die Einnahmen, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft. Mit den Verlusten kannst du leider keine Steuern sparen. Eventuelle Gewinne musst du aber auch nicht versteuern.

Vermietung an weniger als 75 Prozent der üblichen Miettage

Vermietest du die Wohnung an weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Mittage? Dann musst du diese Prognoserechnung auch anstellen.

Umsatzsteuer beim Feriendomizil

Der Steuersatz für Übernachtungseinnahmen beträgt 7 Prozent (ermäßigter Steuersatz). Bist du nicht bereits durch andere Einnahmen umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer, hast du die Möglichkeit, die Kleinunternehmer-Regelung in Anspruch zu nehmen. Hierbei gibt es 2 Grenzen:

• 22.000 Euro Umsatz im vorangegangenen Jahr
• 50.000 Euro Umsatz im laufenden Jahr

Du kannst auch auf die Regelung verzichten – zum Beispiel, wenn hohe Investitionen deine Einnahmen übersteigen. In diesem Fall musst du die 7 Prozent deiner Einnahmen als Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Im Gegenzug erhältst du aus den von dir bezahlten Rechnungen die ausgewiesene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück.

5 Jahre Gültigkeit

Verzichtest du auf die Kleinunternehmerregelung, bist du 5 Jahre daran gebunden.

Verkauf der Ferienwohnung

Grundsätzlich gilt: Der Verkauf einer Immobilie ist nach 10 Jahren steuerfrei. Beträgt der Zeitraum zwischen An- und Verkauf jedoch weniger als 10 Jahre, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Eine Ausnahme gibt es. Und zwar, wenn du die Immobilie selbst genutzt hast:

1. Im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung
2. Im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren

Das trifft für Ferienwohnungen aber nicht zu. Selbst wenn du die Ferienwohnung für Erholungsurlaube selbst genutzt hast, liegt keine richtige Eigennutzung vor. Wenn du die Immobilie vor der 10-Jahres-Frist verkaufst, musst du die Differenz zwischen ehemaligem Kaufpreis und Verkaufspreis versteuern.

FAQ: Steuern bei einer vermieteten Ferienwohnung

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