Grundsteuer Einspruch: So geht’s

Nach Abgabe der Grundsteuererklärung landen irgendwann Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid im Briefkasten. Die Bescheide solltest du zügig prüfen. Was bei der Prüfung und einem möglichen Grundsteuer Einspruch wichtig ist, erklären wir hier.

Kurz & knapp

• Nach Abgabe der Grundsteuererklärung bekommst du in der Regel 3 Bescheide – vom Finanzamt und von deiner Gemeinde
• Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid enthalten Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer
• Solltest du Fehler im Bescheid entdecken, musst du innerhalb eines Monats reagieren
• Beim Grundsteuer Einspruch hilft dir WISO Grundsteuer

Grundlagenbescheid und 2 Folgebescheide: Ein Überblick

Nachdem du als Immobilieneigentümer deine Grundsteuererklärung abgegeben hast, bekommst du nach einiger Zeit Rückmeldung – in Form von Bescheiden. Insgesamt erhältst du 3 Bescheide zur Grundsteuer.

Erster Bescheid: Der Grundsteuerwertbescheid

Anhand der Daten, die du in der Grundsteuererklärung angibst, berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert – den steuerlichen Wert deiner Immobilie. Daraufhin stellt es den Grundsteuerwertbescheid (Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert) aus. Er ersetzt den bisherigen Einheitswertbescheid.

Der Grundsteuerwertbescheid ist die Grundlage aller weiteren Berechnungen. Deshalb nennt man diesen auch Grundlagenbescheid. Alle weiteren Bescheide, in denen der Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer berechnet werden, sind Folgebescheide.

Sobald du den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt bekommst, solltest du ihn unbedingt prüfen und gegebenenfalls darauf reagieren, wenn etwas nicht stimmt.

Zweiter Bescheid: Der Grundsteuermessbescheid

Als Nächstes ermittelt das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag. Darin wird also nur der steuerliche Wert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Aber auch dafür bekommst du einen Bescheid: den Grundsteuermessbescheid (Feststellungsbescheid über den Grundsteuermessbetrag).

Diesen Bescheid bekommst du vom Finanzamt zwischen Ende 2022 und 2025. In vielen Bundesländern kommt er zeitgleich mit dem Ersten an. Nimm den Grundsteuermessbescheid genau unter die Lupe und lege Einspruch ein, wenn nötig.

Dritter Bescheid: Der Grundsteuerbescheid

Als letzten Bescheid erhältst du den Grundsteuerbescheid. Darin wird der Grundsteuermessbetrag mit einem weiteren Prozentsatz (Hebesatz) multipliziert. Die Höhe hängt davon ab, wo das Grundstück liegt. Das Ergebnis ist dann der endgültige Betrag der Grundsteuer, die du ab 2025 zahlen musst. Im Unterschied zu den anderen Bescheiden, bekommst du den Grundsteuerbescheid von deiner Gemeinde zugeschickt. Nur in den Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin auch vom Finanzamt.

In diesen Bundesländern gibt es Ausnahmen

Hessen

Das Bundesland verschickt keinen separaten Grundsteuerwertbescheid. Eigentümer bekommen dort insgesamt nur 2 Bescheide: den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und später den eigentlichen Grundsteuerbescheid.

Bayern, Hamburg und Niedersachsen

Hier wird nicht mit dem Grundsteuerwert, sondern stattdessen mit dem Grundsteueräquivalenzbetrag gerechnet. Daher bekommen die Eigentümer dort einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge.

Anleitung für deinen Grundsteuer Einspruch

Der erste und zweite Bescheid sind Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Sie sind keine Zahlungsaufforderungen. Nach Erhalt musst du also nichts ans Finanzamt bezahlen. Damit informiert dich das Finanzamt nur über die Berechnungsgrundlagen deiner künftigen Grundsteuer.

Doch du solltest die Briefe nicht einfach abheften, sondern genauer unter die Lupe nehmen. Denn: Enthält einer der Bescheide Fehler in der Berechnung, wirkt sich das auf die Folgebescheide aus. Mit dem Ergebnis, dass du eventuell eine zu hohe Grundsteuer zahlen musst.

Im Grundlagenbescheid (dem ersten Bescheid) werden die steuerlichen Grundlagen festgelegt, die für die spätere Steuerfestsetzung gültig sind. Bei einem Fehler musst du dich binnen eines Monats mit einem Einspruch gegen den Grundlagenbescheid wehren. Ansonsten wird er bestandskräftig. Ein Widerspruch erst gegen den dritten Bescheid, den Grundsteuerbescheid, kommt zu spät und bringt dann nichts mehr.

Schritt 1: Grundsteuerwertbescheid prüfen

Entdeckst du in deinem Grundsteuerwertbescheid einen Fehler, kann dieser korrigiert werden. Ist also zum Beispiel bei der Wohnfläche oder der Grundstücksgröße ein Zahlendreher passiert, kannst du diesen mit dem Einspruch beseitigen.

Ob alles seine Richtigkeit hat, prüfst du am besten, indem du die Daten deines Informationsschreibens beziehungsweise deiner Grundsteuererklärung mit den Daten im Bescheid vergleichst.

Wichtig sind in der Regel:

• Gemarkung, Flurstücksnummer
• Fläche des Grundstücks
• Gebäudeart (zum Beispiel Einfamilienhaus)
• Wohnfläche
• Nutzfläche (= betrieblich genutzte Fläche)
• Anzahl Garagen
• Baujahr bzw. Restnutzungsdauer
• Bodenrichtwert
• Eigentümer

Grundsteuermessbescheid: Nur neue Fehler zählen

Auch bei Berechnungsfehlern im Grundsteuermessbescheid kannst du mit einem Einspruch reagieren. Wichtig: Es darf sich aber nicht um einen Fehler handeln, der schon im ersten Bescheid über den Grundsteuerwert (Grundlagenbescheid) passiert ist.

Denn: Ein Fehler in der Berechnung des Grundsteuerwerts lässt sich ausschließlich durch einen Einspruch gegen den ersten Bescheid beheben. Ein Einspruch gegen den zweiten Bescheid (Grundsteuermessbescheid), der ja nur ein Folgebescheid ist, kann an der Berechnung des Grundsteuerwerts nichts ändern.

Diese Punkte solltest du jetzt prüfen:

• Grundsteuerwert: Wurde hier der richtige Betrag angesetzt oder steht da eine ganz andere Zahl, als im ersten Bescheid (Grundsteuerwertbescheid) genannt ist?
• Steuermesszahl: Für Wohngebäude gilt in allen Grundsteuermodellen eine reduzierte Steuermesszahl.
• Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz: Wurde der Förderbescheid berücksichtigt? Dies wirkt sich auf die Steuermesszahl aus.
• Denkmal: Handelt es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal, gilt ebenfalls eine reduzierte Steuermesszahl.
• Gemarkung, Flurstücksnummer

Schritt 2: Grundsteuer Einspruch verfassen

Damit das Finanzamt mit deinem Schreiben etwas anfangen kann, musst du einige Formalien einhalten. Das gehört mit ins Einspruchsschreiben:

• dein Name und deine Adresse
• Aktenzeichen des Feststellungsbescheids
• Bezeichnung des Bescheids
• dass du Einspruch einlegst
• Einspruchsgrund

Du brauchst Hilfe dabei, den Einspruch zu schreiben? WISO Grundsteuer bietet dir Vorlagen, die du nutzen kannst. Ergänze ein paar Kleinigkeiten – schon bist du fertig!

Schritt 3: Grundsteuer Einspruch absenden

Den Einspruch musst du unbedingt schriftlich einreichen – oder digital mit dem Steuer-Versand bei WISO Grundsteuer übermitteln.

• Frist einhalten: Du darfst dir nicht so viel Zeit mit dem Einspruch lassen. Denn diesen musst du generell innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids einreichen. Diese Frist gilt für alle Steuerbescheide.

In diesen Fällen lohnt sich ein Grundsteuer Einspruch

Der Grundsteuerwertbescheid bietet dir von den drei Bescheiden das größte Potenzial, dich erfolgreich zu wehren. Einen Einspruch musst du immer begründen. Dabei sind für einen möglichen Einspruch zwei Fallgruppen zu unterscheiden:

• Fehler im Bescheid
• Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit

Einspruch gegen die Bescheide bei Fehlern

Es ist wichtig, dass du die Bescheide gründlich prüfst. Denn: Enthält einer der Bescheide Fehler in der Berechnung, kann sich das negativ auf die Höhe deiner Grundsteuer auswirken.

Beheben kannst du den Fehler nur, indem du gegen den Grundsteuerwert innerhalb eines Monats einen Einspruch einlegst. Das ist deshalb so wichtig, weil gegen den letzten Bescheid, den Grundsteuerbescheid, kein Einspruch möglich ist. Denn dieser ist nur ein Folgebescheid und muss sich an den festgelegten Wert aus den ersten beiden Bescheiden halten.

Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid wegen Verfassungswidrigkeit

Bist du davon überzeugt, dass die neue Grundsteuer beziehungsweise die Bewertung gegen das Grundgesetz verstößt, kannst du sicherheitshalber Einspruch einlegen. Schließlich handelt es sich um einen Grundlagenbescheid. Damit dieser noch geändert werden kann, gilt es, den offen zu halten. Das gelingt zunächst mit einem Einspruch innerhalb eines Monats.

Du musst nicht sofort eine Begründung einreichen. Das Finanzamt wird dich dann zwar auffordern, deinen Einspruch zu begründen. Doch das kann unter Umständen dauern.

Deine Begründung stützt du im Idealfall auf kritische Punkte, die aktuell von einem Finanzgericht oder sogar vom Bundesfinanzhof (BFH) geklärt werden müssen. Dabei kommt es darauf an, dass mit dem Verfahren, an dem du dich anhängst, das jeweilige Landes-Grundsteuermodell auf dem Prüfstand steht, mit dem das Finanzamt deinen Grundsteuerwert festgelegt hat.

Falls die Finanzämter den Einspruch ablehnen, bleibt nur die persönliche Klage vor dem Finanzgericht und dem BFH. Dann musst du damit rechnen, dass du Gerichtskosten und in der Regel auch Kosten für einen Steuerberater oder Anwalt tragen musst.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Im zweiten Halbjahr 2024 erhältst du voraussichtlich von deiner Gemeinde den Grundsteuerbescheid. Erst dann steht fest, was du zahlen musst.

Die Gemeinde verwendet hierfür den zuvor ermittelten Grundsteuermessbetrag und multipliziert diesen mit dem von ihr festgelegten kommunalen Hebesatz. Das ergibt die jährliche Grundsteuer. Diese ist dann vierteljährlich zu zahlen.

Wenn deine Gemeinde die in den Grundlagenbescheiden festgesetzten Werte und den Hebesatz richtig verwendet hat, handelt es sich um einen korrekten Grundsteuerbescheid. Einen Widerspruch, der an die Gemeinde zu richten ist, solltest du nur dann abgeben, wenn der Bescheid fehlerhaft ist.

Wichtig: Grundsätzlich verlangt die Gemeinde bei einem Widerspruch eine Gebühr. Nur wenn du damit erfolgreich bist, musst du nichts zahlen.

Aktuelle Klagen zu deinem Vorteil nutzen

Nach einer bundesweiten Einspruchswelle gibt es mittlerweile einige Klagen vor den Finanzgerichten. Im Folgenden stellen wir die ersten Entscheidungen dar.

Wenn du Einspruch einlegen möchtest, empfehlen wir dir, dass du dich auf ein laufendes Verfahren berufst, in dem strittige Bewertungsregeln (idealerweise vor dem BFH) geklärt werden müssen, die auch in deinem Bescheid angewendet wurden.

Klagen gegen das Bundesmodell

In 11 Ländern gilt das Bundesmodell. Hierfür gibt es mittlerweile die ersten Gerichtsentscheidungen. Und auch der BFH hat sich erstmals positioniert.

In folgenden Ländern gilt das Bundesmodell nicht: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

FG Rheinland-Pfalz und BFH: Viel zu hoher Wert muss korrigiert werden

In 2 Eilverfahren hat das FG Rheinland-Pfalz entschieden, dass die Grundsteuerwertbescheide vorläufig nicht vollzogen werden. Der Grund dafür sind erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide. In einem Fall ging es um eine erhöhte Nettokaltmiete, im anderen Fall um einen zu hohen Bodenrichtwert (Beschlüsse vom 23. November 2023, 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23).

Gewährt wurde die sogenannte Aussetzung der Vollziehung (AdV). Dies bestätigte nach Beschwerde der Finanzämter auch das höchste Steuergericht, der BFH (Beschlüsse vom 27. Mai 2024, II B 78/23 und II B 79/23).

Bis ein Finanzgericht oder der BFH endgültig über die Klagen entscheiden, müssen die Kläger die Grundsteuer zunächst nicht zahlen. Leider gilt das nur für die Kläger selbst und nicht für andere, die von der Grundsteuerreform betroffen sind.

Interessant sind aber die Ausführungen des BFH: Er lässt zwar zu, dass das Finanzamt pauschale Annahmen zur Berechnung der Grundsteuer trifft. Liegt aber der festgestellte Wert deutlich über dem tatsächlichen, muss es dem Steuerpflichtigen im Einzelfall möglich sein, einen niedrigeren Grundstückswert nachweisen zu können. Dabei muss er nachweisen, dass eine Abweichung von mindestens 40 Prozent zum festgestellten Grundstückswert vorliegt. Die Korrektur ist möglich, weil das Übermaßverbot verletzt ist.

In beiden entschiedenen Fällen kam der BFH zu dem Ergebnis, es sei denkbar, dass die Steuerpflichtigen jeweils aufgrund einzelfallbezogener Besonderheiten den erfolgreichen Nachweis eines niedrigeren Werts ihrer Grundstücke mit der erforderlichen Abweichung von rund 40 Prozent zu den festgestellten Grundstückswerten erbringen könnten. Mit seinen Entscheidungen eröffnet der BFH jedenfalls die Möglichkeit einer Einzelfallüberprüfung.

Zu den verfassungsrechtlichen Bedenken des Finanzgerichts äußerte sich der BFH hingegen nicht.

Die Finanzverwaltung hat auf die BFH-Beschlüsse mit koordinierten Ländererlassen vom 24.6.2024 reagiert. Daran gebunden sind die Finanzämter in den 11 Ländern, in denen das Bundesmodell gilt.

Damit wird jetzt möglich, den Nachweis eines um mindestens 40 Prozent niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen. Allerdings muss das der Eigentümer selbst nachweisen. Das geht mit einem Gutachten

• des zuständigen Gutachterausschusses,
• eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder
• eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkredititierten Sachverständigen.
• Alternativ: ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfestellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.Unser Rat: Eigentümer sollten gut abwägen, wie teuer das erforderliche Gutachten ist und ob die Kosten zur zahlenden Grundsteuer verhältnismäßig sind.

Uneinheitliche Rechtsprechung

Das Sächsische Finanzgericht (FG) hat in einem Fall eine Klage abgewiesen. Die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1. Januar 2022 und des Grundsteuermessbetrags auf den 1. Januar 2025 erklärte es für rechtmäßig (Urteil vom 24. Oktober 2023, 2 K 574/23, zum Bundesmodell).

Das FG Berlin-Brandenburg (3 V 3080/23, Bundesmodell) und das FG Nürnberg (8 V 300/23, bayerisches Grundsteuermodell) haben in anderen Verfahren die Anträge auf vorläufigen Rechtschutz (kurz AdV) abgelehnt.

In mehreren Bundesländern sind weitere Klagen eingereicht worden. Die Verbände Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützen 2 Klagen, die letztlich zu einer Überprüfung des Bundesmodells durch das Bundesverfassungsgericht führen sollen. Grundlage ist unter anderem ein Rechtsgutachten, das zu dem Ergebnis gekommen war, dass das neue Grundsteuergesetz verfassungswidrig ist. Die Aktenzeichen dieser Klagen lauten: FG Berlin-Brandenburg, 3 K 3142/23 und FG Rheinland-Pfalz, 4 K 1205/23.

Derzeit ist die Situation noch unübersichtlich. Fraglich sind auch die Erfolgsaussichten. Die Verbände Bund der Steuerzahler und Haus & Grund streben eine Klärung durch das Bundesverfassungsgericht an. Vermutlich werden die Verfassungsrichter eines Tages das letzte Wort haben.

Nach aktuellem Stand müssen Eigentümer ab 2025 erst einmal die neue Grundsteuer zahlen, selbst wenn sie Einspruch eingelegt haben.

Klage gegen das Landesmodell Baden-Württemberg

Beim Grundsteuermodell geht Baden-Württemberg einen eigenen Weg. Dort nimmt der von Gutachterausschüssen festgelegte Bodenrichtwert eine zentrale Rolle ein. Auch hier gibt es verfassungsrechtliche Bedenken.

Das FG Baden-Württemberg hat jedoch in 2 Urteilen vom 11. Juni 2024 in der Sache entschieden, dass das Landesgrundsteuergesetz verfassungsgemäß ist (8 K 2368/22 und 8 K 1581/23).

Die Kläger dieser beiden Musterverfahren werden von den Verbänden Bund der Steuerzahler und Haus & Grund unterstützt. Sie wollen beim BFH in Revision gehen. Der BFH wird sich bald auch in der Sache mit der Ermittlung des Bodenrichtwerts beschäftigen und eine Aussage zur Verfassungsmäßigkeit treffen müssen.

Hintergrund: Mit den neuen Bodenrichtwerten werden oft große unbebaute Teile der Grundstücksfläche in den Grundstückswert eingerechnet. Das gilt sogar, wenn dort gar nicht gebaut werden kann. Wer einen großen Garten hat, muss demnach mit einer deutlich höheren Grundsteuer als bisher rechnen.

Wenn zum Beispiel ein Grundstück aufgrund planungsrechtlicher Abweichungen nur eingeschränkt nutzbar ist, könnten Eigentümer mithilfe eines kostenpflichtigen Gutachtens einen deutlich niedrigeren Grundstückswert nachweisen. Dieser muss aber nach der Regelung in Baden-Württemberg mehr als 30 Prozent von der Bewertung anhand des Bodenrichtwerts abweichen.

Muster für den Grundsteuer Einspruch

Du hast deine Erklärung über WISO Grundsteuer abgegeben? Dann profitierst du von Mustern für deinen Einspruch. Das Gute daran: Du kannst ihn sogar papierlos abgeben. So kommst du ran:

• Öffne dazu deine Grundsteuererklärung
• Klicke auf 7 Bescheid und Einspruch prüfen
• Beantworte die Frage Stimmt das Ergebnis der Berechnung mit Ihrem Bescheid vom Finanzamt überein? mit Ja oder Nein
• Stell die Antwort auf die Frage Möchten Sie Einspruch erheben? auf Ja
• Bestätige mit Weiter zum Einspruch

Einspruchsmuster herunterladen

Auch ohne WISO Grundsteuer zum ausformulierten Einspruch? Das geht! Lade dir hier ein Muster herunter, dass du noch anpassen kannst. Danach ausdrucken, unterschreiben und absenden.

Unser erstes Musterschreiben kannst du verwenden, wenn deine Immobilie in Baden-Württemberg liegt. Unser zweites Musterschreiben bezieht sich auf das Bundesmodell der Grundsteuer, das 11 Bundesländer anwenden.

Einspruch wegen Verfassungswidrigkeit Baden-Württemberg

Einspruch gegen das Bundesmodell

FAQ: Grundsteuerbescheid & Einspruch

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