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Was ändert sich durch die Grundsteuer-Reform? Und was müssen Eigentümer jetzt beachten? Das Wichtigste zusammengefasst.
Schnelleinstieg
Kurz & knapp
- Bisherige Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig
- Grundstücke und Immobilien werden neu bewertet
- Neu für Eigentümer: Alle sind verpflichtet, ab 2022 eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben
- Die neu berechnete Grundsteuer muss ab 2025 bezahlt werden
Video: Grundsteuer-Reform
Mit der neuen Grundsteuer kommt für Eigentümer auch eine neue Pflicht: die Grundsteuer-Erklärung. Im Video zeigen dir, was sich dieses Jahr ändert.
Grundsteuer-Reform – was bedeutet das jetzt?
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt, für den bringt das Jahr 2022 eine Neuerung – die Grundsteuer-Reform. Wegen veralteter Werte muss jetzt eine neue Grundlage für die Berechnung geschaffen werden. Bis 2025 werden deshalb die Werte aller Grundstücke in Deutschland neu ermittelt.
Insgesamt betrifft das 36 Millionen Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Die neuen Werte werden mit dem sogenannten Bundesmodell ermittelt, allerdings dürfen die einzelnen Bundesländer davon abweichen und eigene Berechnungsmodelle anwenden.
Am 01.01.2022 begann die Umsetzung der neuen Grundsteuer. Zum ersten Mal gezahlt werden, muss sie dann ab dem 01.01.2025.
Wichtig für Eigentümer:
Da die Finanzämter für die Neuberechnung Daten zu den Immobilien brauchen, werden alle Eigentümer aufgefordert, eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben. Und das bedeutet: Jeder Eigentümer muss für jede Immobilie und jedes Grundstück eine Grundsteuer-Erklärung erstellen! Die ofizielle Abgabefrist endet am 31.01.2023.
Hintergrund: Warum ist die Reform nötig?
Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alte Besteuerung gekippt und eine Reform gefordert. Bisher wurde für die Berechnung der Grundsteuer der Einheitswert verwendet. Das Kuriose ist, dass der Einheitswert seinerseits auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964 basiert. In den neuen Bundesländern stammen die Daten sogar von 1935!
Die Werte für die alte Grundsteuer weichen daher oft stark von den aktuellen tatsächlichen Verkehrswerten ab. Die Wertsteigerung eines modernen Hauses blieb in der bisherigen Rechnung also unberücksichtigt. Mit der Neuregelung soll diese Verzerrung der Realität korrigiert werden.
Infografik: Grundsteuer-Reform im Überblick
Wie läuft die Grundsteuer-Reform ab und was müssen Eigentümer jetzt tun?
1. Start der Neubewertung
Ab dem 01.01.2022 werden alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet. Das bedeutet, dass die Finanzämter den Wert ermitteln, den der Grundbesitz zum 01.01.2022 hatte. Dieser Wert wird dann der neuen Grundsteuer ab 2025 zugrunde gelegt. Dafür brauchen die Finanzämter Daten von den Eigentümern.
2. Eigentümer müssen Grundsteuer-Erklärung abgeben
Die für die neue Berechnung der Grundsteuer notwendigen Daten müssen Eigentümer dem Finanzamt mit der sogenannten Erklärung zur Festsetzung des Grundsteuerwertes – der Grundsteuer-Erklärung übermittelt. Die bereits verlängerte Abgabefrist läuft am 31.01.2023 ab. Die einzelnen Bundesländer geben dazu Merkblätter heraus und informieren auch im Internet. Eventuell wird die Aufforderung, die Erklärung abzugeben, auch per Post verschickt.
Damit die Werte auf dem aktuellen Stand bleiben, soll alle 7 Jahre neu bewertet werden. Grundsätzlich musst du also alle 7 Jahre eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. In manchen Bundesländern gibt es jedoch Ausnahmen. Mit WISO Grundsteuer steht dir eine passende Lösung für deine Grundsteuer-Erklärung zur Verfügung.
Grundsteuer-Erklärung für Wohnungseigentümer und Vermieter:
3. Finanzamt ermittelt die steuerlichen Grundlagen für die Berechnung
Anhand der Angaben in der Grundsteuer-Erklärung berechnet das zuständige Finanzamt den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag – also den Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dafür werden 2 Steuerbescheide für Eigentümer ausgestellt. Sie werden dir aber zunächst zur Information zugeschickt, bezahlen musst du vorerst nichts.
4. Gemeinden legen die Steuerhöhe fest
Auf der Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest. Dafür hat jede Gemeinde einen eigenen Hebesatz. Anschließend erstellt die Gemeinde den Grundsteuerbescheid mit der Aufforderung zur Zahlung und verschickt diesen an die Eigentümer.
5. Zahlung der neuen Grundsteuer
Die neuen Regeln werden ab dem 01.01.2025 angewendet. Das bedeutet, dass Eigentümer erst ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen müssen. Bis dahin wird die alte Berechnung weiterhin angewendet.
Unser Tipp
Mitte Oktober wurde der Termin wurde verlängert: Der neue Stichtag ist 31.01.2023. Bis dahin muss die Grundsteuer-Erklärung beim Finanzamt auf dem Tisch sein. An dieser Pflicht führt kein Weg vorbei. Wer sich nicht daran hält, dem können Strafen wie beispielsweise ein Zwangsgeld drohen.
Update: Bayern verlängert die Frist als einziges Bundesland bis zum 30.04.2023.
Die Steuererklärung muss digital eingereicht werden. Hierbei unterstützen wir dich: Mit WISO Grundsteuer hast du eine passende Lösung zur Hand – Elster brauchst du nicht dazu. Auch die Stiftung Warentest findet, dass du bei WISO Grundsteuer gut aufgehoben bist.
Bescheid prüfen: Für jedes Grundstück bekommst du vom Finanzamt 2 Bescheide – einen über den Grundsteuerwert und einen über den Grundsteuermessbetrag. Auf dieser Basis berechnet die Gemeinde die Höhe der Grundsteuer. Hast du einen Fehler entdeckt, kannst du innerhalb von einem Monat Einspruch einlegen. Achtung: Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid selbst wegen eines falsch berechneten Grundsteuerwerts ist nicht möglich!
Was ändert sich mit der Grundsteuer-Reform?
Grundsteuer C wird eingeführt
Die bisherige Grundsteuer besteht aus 2 Steuern, mit der Reform kommt eine weitere hinzu:
- Grundsteuer A
Für alle forst- und landwirtschaftlichen Flächen. - Grundsteuer B
Für alle bebauten bzw. nicht bebauten Grundstücke, die nicht unter A fallen. Das sind zum Beispiel: Häuser und Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücke oder Erbbaurechte. - Neu: Grundsteuer C
Die Grundsteuer C wurde neu eingeführt und ist optional. Das heißt die Gemeinden entscheiden selbst, ob sie diese festsetzen oder nicht. Damit können sie dann baureife Grundstücke höher besteuern. Indem die Grundsteuer teurer wird, soll der Spekulation mit Bauland entgegengewirkt werden.
Berechnungsmodelle: Bundesmodell und Länderöffnungsklausel
Zuständig für das Grundsteuergesetz ist nach dem Grundgesetz eigentlich der Bund. Für die Neuberechnung wurde daher das sogenannte Bundesmodell entworfen. Das sollte eigentlich deutschlandweit gelten. Doch mit der sogenannten Länderöffnungsklausel wurde für die Bundesländer eine Möglichkeit geschaffen eigene Berechnungsmodelle für die Grundsteuer zu beschließen.
Für die Grundsteuer A werden alle Bundesländer das Bundesmodell umsetzen. Bei der Grundsteuer B bleibt die Mehrheit beim Bundesmodell, einige Bundesländer machen aber von der Öffnungsklausel Gebrauch und berechnen die neue Grundsteuer nach eigenen Modellen.
| Art des Modells | Bundesland |
|---|---|
| Bundesmodell | Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
| Bundesmodell mit Abweichungen | Saarland, Sachsen |
| Flächenmodell | Bayern |
| Bodenwert-Modell | Baden-Württemberg |
| Flächen-Faktor-Modell | Hessen |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen |
| Wohnlagen-Modell | Hamburg |
So wird die Grundsteuer ab 2025 ermittelt
Bisher wurde die Grundsteuer nach einer 3-stufigen Berechnungsmethode ermittelt. Dabei multiplizierte das Finanzamt den Einheitswert mit der gesetzlichen Steuermesszahl. Das Ergebnis – den Steuermessbetrag – multiplizierten anschließend die Gemeinden mit dem festgelegten Hebesatz.
Auch die neuen Regelungen knüpfen an diese Systematik an. Ausnahme: Der Einheitswert wird in der neuen Berechnung durch den Grundsteuerwert ersetzt.
Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer gilt übrigens nicht nur in den Bundesländern, die das Bundesmodell umgesetzt haben, sondern auch in den Bundesländern mit eigenem Landesmodell. Lediglich bei der Berechnung des Grundsteuerwertes gibt es Unterschiede.
Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke werden diese 5 Faktoren berücksichtigt:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Immobilienart
- Alter des Gebäudes
- Mietniveaustufe
Für die Berechnung der Grundsteuer beim Gewerbegrundstück sind zusätzliche Angaben notwendig.
Grundsteuerwert
Da die Daten der bisherigen Berechnung auf veralteten Werteverhältnissen basieren, spiegeln sie nicht den tatsächlichen Verkehrswert wider. Deshalb ersetzt der Grundsteuerwert ab 2025 den bisherigen Einheitswert.
Je nachdem, ob das Grundstück bebaut ist und wie es genutzt wird, gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren. Für Wohngrundstücke – also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum – gilt im Rahmen des Bundesmodells das sogenannte Ertragswertverfahren.
Das Ergebnis, also den Grundsteuerwert für dein Grundstück, teilt dir das Finanzamt in einem Bescheid mit.
Grundsteuermesszahl
Steht der Grundsteuerwert fest, kommt die Grundsteuermesszahl ins Spiel. Das Bundesmodell sieht folgende Werte vor:
- unbebautes Grundstück: 0,34 Promille
- Wohngrundstück: 0,31 Promille
- andere bebaute Grundstücke: 0,34 Promille
Manche Landesmodelle verwenden als Steuermesszahlen Prozentsätze statt Promillezahlen. Der Rechenweg bleibt ansonsten aber grundsätzlich gleich.
Grundsteuermessbetrag
Der Grundsteuermessbetrag taucht in der kurzen Formel zur Berechnung der Grundsteuer nicht auf. Und doch ist er ein ganz wichtiges Zwischenergebnis, das die Gemeinde benötigt, um die Grundsteuer ermitteln zu können. Dabei wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl multipliziert.
Über den Grundsteuermessbetrag erhältst du ebenfalls einen Bescheid vom Finanzamt. Gleichzeitig teilt das Finanzamt ihn deiner Gemeinde mit.
Hebesatz
Der Hebesatz ist der Faktor, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Als Ergebnis erhält man dann endlich die zu zahlende Grundsteuer. Je nach Grundstücksart gibt es verschiedene Hebesätze.
Wichtige Fragen rund um die Grundsteuer-Reform
Bringt die Reform der Grundsteuer einen Steuervorteil?
Leider gibt es hier noch keine genauen Prognosen, denn: Grundsätzlich wird die Grundsteuer der neuen Berechnung steigen!
Aber: Der Staat hat die Gemeinden aufgefordert, die Hebesätze anzupassen, um die erhöhten Steuern wieder zu reduzieren. Wie diese Anweisung umgesetzt wird, ist derzeit noch unklar.
Derzeit wird vermutet, dass Eigentümer mit hochwertigen Immobilien in begehrter Lage mehr Steuern zahlen müssen. Eigentümer in Randlagen und ländlichen Regionen könnten profitieren. Die Berechnung der Steuer hängt also stark von deiner Stadt/Gemeinde ab, denn diese bestimmt den Hebesatz.
Gilt die Reform in allen Bundesländern?
Zuständig für das Grundsteuergesetz ist nach dem Grundgesetz eigentlich der Bund. Daher spricht man bei der neuen Berechnung vom Bundesmodell. Allerdings können die Bundesländer vom Bundesmodell abweichende Regeln festlegen. Das erlaubt die sogenannte Länderöffnungsklausel, die im neuen Gesetz vereinbart wurde.
Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer gilt übrigens nicht nur in den Bundesländern, die das Bundesmodell umgesetzt haben, sondern auch in den Bundesländern mit eigenem Landesmodell. Lediglich bei der Berechnung des Grundsteuerwertes gibt es Unterschiede.
Was ist die Länderöffnungsklausel?
Eigentlich gilt das Grundsteuergesetz in Deutschland insgesamt. Durch die Öffnungsklausel haben die Bundesländer aber die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, wie die Grundsteuer berechnet wird. In diesem Fall gilt dann das Gesetz des Bundeslandes (Landesgesetz). Diesen Kompromiss ist der Bund eingegangen, da ohne ihn die Länder der Grundsteuer-Reform nicht zugestimmt hätten.
Für die Grundsteuer A werden alle Bundesländer das Bundesmodell umsetzen. Bei der Grundsteuer B wollen einige Bundesländer eigene Regeln einführen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Das sind zwei unterschiedliche Steuern, die nichts miteinander zu tun haben. Die Grundsteuer zahlen Eigentümer an die Gemeinde — und zwar regelmäßig. Die Grunderwerbsteuer dagegen muss nur einmal bei Eigentümerwechsel gezahlt werden.
