Löschung der Grundschuld von der Steuer absetzen

Wenn ein Immobilienkredit abbezahlt ist, können Eigentümer eine dafür eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch kostenpflichtig löschen lassen. Doch: Kann man die Kosten für die Löschung der Grundschuld von der Steuer absetzen? Wir zeigen, wie es geht.

Kurz & knapp

• Die Löschung der Grundschuld muss beantragt werden
• Meistens kostet das Löschen einer Grundschuld mehrere hundert Euro
• Kosten für die Löschung lassen sich von der Steuer absetzen

Wie lasse ich die Grundschuld löschen?

Wird ein Kredit für die Finanzierung einer Immobilie aufgenommen, wird in der Regel ein Eintrag in das Grundbuch vorgenommen. Das ist die sogenannte Grundschuld, die beim Hausbau oder Kauf einer Immobilie als Sicherheit für die Kreditgeber dient. Der Grundbucheintrag erlischt nicht automatisch, sondern bleibt bestehen, selbst wenn das Darlehen komplett abbezahlt wurde.

Möchtest du die Grundschuld auf dein Grundstück löschen, musst du das beantragen.

So gehst du vor:

• Bewilligung bei der Bank einholen: Deine Bank stellt dir die sogenannte Löschungsbewilligung aus.
• Diese Bewilligung legst du dann dem Notar vor, damit er beim Grundbuchamt die Löschung veranlassen kann.
• Prüfung abwarten
• Löschungsvermerk wird in Grundbuch eingetragen

Doch wird die Grundschuld gelöscht, entstehen Kosten für den Notar und das Amtsgericht (Grundbuchamt). Die gute Nachricht ist aber: Diese Kosten lassen sich von der Steuer absetzen.

Wie viel kostet die Löschung der Grundschuld?

Wie viel Geld du für die Löschung des Eintrags ausgeben musst, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. In der Regel werden dafür Gebühren von etwa 0,2 Prozent der Grundschuld fällig. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro würde die Löschung also etwa 400 Euro kosten. Davon geht etwa die eine Hälfte an den Notar und die andere Hälfte an das Grundbuchamt.

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Kann ich die Löschung der Grundschuld absetzen?

Ja, du kannst die Kosten für die Löschung absetzen. Und zwar dann, wenn

• sie im Zusammenhang mit einer Vermietung stehen oder
• es die eigene Gewerbe-Immobilie ist.

Ist die Löschung der Grundschuld auch bei Eigenheim absetzbar?

Das geht nur, wenn die Immobilie vermietet ist, ein Gewerbebetrieb oder zum Beispiel deine Arztpraxis ist. In diesem Fall wären die Kosten als Betriebsausgabe absetzbar.

Beispiel: Grundschuld-Löschung absetzen

Stefan hat das Immobiliendarlehen für seine vermietete Wohnung abbezahlt. Die Löschungsbewilligung hat er eingeholt. Stefan möchte die Wohnung jedoch nicht verkaufen, sondern wird sie weitervermieten. Da die Wohnung vermietet ist, kann Stefan die Kosten für Notar und Grundbuchamt von der Steuer absetzen (als Geldbeschaffungskosten). Würde er selbst in der Immobilie wohnen, könnten die Kosten nicht abgesetzt werden.

Warum sind die Löschungskosten nicht als Werbungskosten absetzbar?

Als Werbungskosten können Vermieter alle Kosten absetzen, die zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung der Mieteinnahmen durch die Immobilie zählen. Das sind beispielsweise Zinsen, Notarkosten und Reparaturen.

Verkaufst du aber die Immobilie und willst den Eintrag deshalb löschen lassen, haben diese Kosten nichts mit der Vermietung zu tun. Deshalb kannst du sie auch nicht als Werbungskosten bei der Vermietung angeben. Der Verkauf einer Immobilie zählt bei der Steuer nicht zur Vermietung, sondern als privates Veräußerungsgeschäft. Die Einnahmen daraus sind sogenannte „Sonstige Einkünfte“. In der Regel aber steuerfrei, wenn man die Immobilie länger als 10 Jahre hat.

Will man die Grundschuld im Zusammenhang mit einem Verkauf löschen, dürfen die Kosten dann nicht als Werbungskosten bei der Vermietung angesetzt werden.

Wo gebe ich die Kosten für Löschung in der Steuererklärung ein?

In der Steuererklärung gibst du die Kosten dann bei den Geldbeschaffungskosten an – in dem Jahr, in welchem die Kosten bezahlt wurden.

Zu den Geldbeschaffungskosten gehören außerdem:

• Kreditzinsen
• Bereitstellungszinsen
• Gebühren für Bürgschaft
• Gebühren für Finanzierungsvermittlung
• Gebühren für die Prüfung der Beleihungsunterlagen
• Kosten für die Eintragung von Hypotheken und Grundschuld
• Kontoführungsgebühren
• Kreditprovisionen
• Notariatskosten für die Grundschuldbestellung
• Schätzungsgebühren
• Zuteilungsgebühren für Bausparverträge

Wichtig: Bewahre alle Belege über die Kosten auf. Dann kannst du diese auf Verlangen des Finanzbeamten als Nachweis vorlegen. Am einfachsten geht das mit der Steuer-Scan App. Du machst einfach ein Foto mit der App, der Scanner liest die Rechnungen aus und die Kosten werden in deine Steuererklärung eingetragen.

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